2009年注冊會計師《經(jīng)濟法》物權法七

　　(三)私人(自然人)所有權

　　私人對其合法收入、房屋、生產(chǎn)工具、生活用品、原材料等動產(chǎn)、不動產(chǎn)都可以享有所有權。合法儲蓄、投資及其收益都可以得到法律保護。

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　(一)概念

　　根據(jù)《物權法》第70條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權應由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所有產(chǎn)生的成員權三要素所構成。故建筑物區(qū)分所有權為一種特別權利，應將專有部分所有權、共有權及成員權三個構成要素作為一個整體看待，權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　建筑物區(qū)分所有權不同于傳統(tǒng)的共有制度，建筑物區(qū)分所有權的根本屬性仍在于單獨所有，共有部分及管理權部分均是為區(qū)分所有服務的。因此建筑物區(qū)分所有權人在轉讓時，其他建筑物區(qū)分所有權人不得享有優(yōu)先購買權。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權的客體

　　1、專有部分的所有權

　　(1)業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。如業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

　　2、共有部分的共有權

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。

　　根據(jù)《物權法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權)，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要。

　　根據(jù)《物權法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。

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