09年注冊會計師《會計》投資性房地產(chǎn)講義二

　　二、投資性房地產(chǎn)的核算

　　投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價值模式分別進(jìn)行核算，具體分析如下。

　　(一)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)

　　采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)，可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計量和處置三個步驟：

　　1.投資性房地產(chǎn)的初始計量

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同：

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)

　　對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　【例2】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關(guān)稅費(fèi)購入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn) 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　【例3】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2007年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務(wù)處理如下：

　　借：在建工程――商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2007年其余付款略;2007年12月23日，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬元，則：

　　借：投資性房地產(chǎn) 4000

　　貸：在建工程 4000

　　(3)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價值。

　　【例4】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年7月1日將已開發(fā)完成的商品房(寫字樓)出租給乙企業(yè)，租期2年。該寫字樓的賬面余額為8000萬元，則2007年7月1日甲公司賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn) 8000

　　貸:開發(fā)產(chǎn)品(庫存商品) 8000

　　(4)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價值。

　　【例5】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準(zhǔn)備。甲公司在2007年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 500

　　2.采用成本模式下的后續(xù)計量

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　【例6】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：

　　借：無形資產(chǎn)――土地使用權(quán) 2000

　　貸：銀行存款 2000

　　2007年末攤銷土地使用權(quán)

　　借：管理費(fèi)用 40

　　貸：累計攤銷(2000÷50) 40

　　2008年1月1日，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量：

　　借：投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計攤銷 40

　　貸：無形資產(chǎn)――土地使用權(quán) 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40

　　假設(shè)2008年末確認(rèn)本年租金收入70萬元(在年末一次性收取)，賬務(wù)處理如下：

　　借：銀行存款 70

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 70

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 40

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40

　　3.處置投資性房地產(chǎn)

　　處置投資性房地產(chǎn)分為出售和收回自用二種情況：

　　(1)出售投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)出售投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將取得的收入計入其他業(yè)務(wù)收入，投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本，發(fā)生的營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加。

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