城鄉(xiāng)規(guī)劃師|“一戶多宅”、超面積宅基地要收費(fèi)，交多少?不交會(huì)怎樣?

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【要點(diǎn)一：宅基地有償使用不涉及“一戶一宅”面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分】

《新鄉(xiāng)縣農(nóng)村宅基地有償使用流轉(zhuǎn)和退出暫行辦法(試行)》中規(guī)定，因歷史原因形成“一戶一宅”超標(biāo)準(zhǔn)占用部分;“一戶多宅”的多宅部分;以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承房屋或其他方式合法占有和使用的宅基地屬于宅基地有償使用的收費(fèi)對(duì)象。

也就是說(shuō)，若農(nóng)村宅基地的面積未超過(guò)167平方米的上限標(biāo)準(zhǔn)，且符合“一戶一宅”法定原則，則不涉及收費(fèi)問(wèn)題。面積限制或者“一戶一宅”兩大硬杠杠有一條不符合，就可能面臨收費(fèi)。

譬如前段時(shí)間輿論熱度頗高的城鎮(zhèn)戶籍子女可依法繼承農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)的情形，就被列入了“收費(fèi)”范疇。

《暫行辦法》中甚至明確對(duì)于此種非本村村民占用宅基地的情況要首先鼓勵(lì)其自愿有償退出，按照土地的區(qū)片綜合地價(jià)和房屋的評(píng)估價(jià)值給予其補(bǔ)償。

需要指出的是，此次宅基地有償使用試點(diǎn)針對(duì)的是因歷史原因形成的“一戶多宅”或者超占面積宅基地，不包括村民亂占土地建房等違法用地或者違反城鄉(xiāng)規(guī)劃所占用的“宅基地”。對(duì)于涉嫌違反《土地管理法》或者《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的違法建設(shè)行為，無(wú)論如何是不能通過(guò)交費(fèi)來(lái)使違法行為合法化的。

【要點(diǎn)二：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同縣略有差異，最高每年要交幾千元】

新鄉(xiāng)縣和延津縣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同，具體如下：

新鄉(xiāng)縣：對(duì)“一戶一宅”的，有償使用根據(jù)其超出起征面積的多出部分實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)。階梯式計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)超出面積1-100㎡部分按每年5元/㎡計(jì)費(fèi);

(2)超出面積101-200㎡部分按每年10元/㎡計(jì)費(fèi);

每增加100㎡標(biāo)準(zhǔn)提高5元/㎡計(jì)費(fèi)，以此類(lèi)推。(對(duì)大于600㎡以上的宅基地，不鼓勵(lì)執(zhí)行有償使用政策，鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)組織強(qiáng)制收回。)

延津縣：對(duì)“一戶一宅”的，有償使用根據(jù)其超出起征面積的多出部分實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)。階梯式計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)超出面積1-50㎡部分按每年2.5元/㎡計(jì)費(fèi);

(2)超出面積51-100㎡部分按每年5元/㎡計(jì)費(fèi);

(3)超出面積101-200㎡部分按每年10元/㎡計(jì)費(fèi);

(4)超出面積201-300㎡部分按每年20元/㎡計(jì)費(fèi);對(duì)大于300㎡以上的宅基地，不鼓勵(lì)執(zhí)行有償使用政策，鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)組織收回。

對(duì)“一戶多宅”，農(nóng)戶可自愿選擇一宅，扣除起征面積的部分，按以上階梯式計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算收取;其余多出的宅基地整宗按以上階梯式計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

【要點(diǎn)三：宅基地有償使用費(fèi)，不交會(huì)怎么樣?】

那么，對(duì)于上述《暫行辦法》確定的需要收費(fèi)的超標(biāo)宅基地，其占用者若堅(jiān)持不交又會(huì)怎樣呢?簡(jiǎn)言之，將可能面臨以下3種后果：

其一，納入征信體系不誠(chéng)信名單。黨員、村組干部、村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、村民代表應(yīng)帶頭交納;對(duì)不按時(shí)交納宅基地有償使用費(fèi)且拒不執(zhí)行宅基地退出政策的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)申請(qǐng)，可以納入征信體系不誠(chéng)信名單。

其二，不予確權(quán)登記直至注銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。在宅基地確權(quán)登記時(shí)，對(duì)交清有償使用費(fèi)且符合村級(jí)規(guī)劃的可以頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注“本使用權(quán)人自愿按照規(guī)定逐年交納有償使用費(fèi)，超出部分集體需要時(shí)同意無(wú)條件退出”。

集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)拒不交納有償使用費(fèi)的，有權(quán)暫緩出具不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)證明材料及單方申請(qǐng)注銷(xiāo)其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

在明律師認(rèn)為，《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中明確規(guī)定要推動(dòng)解決宅基地“一戶多宅”、缺少權(quán)屬來(lái)源材料、超占面積、權(quán)利主體認(rèn)定等問(wèn)題，按照房地一體要求，統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一頒發(fā)證書(shū)，努力提高登記率。

據(jù)此，上述將交費(fèi)作為出具不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)證明材料前提條件的做法是否合理，有待商榷。

其三，對(duì)不符合“一戶一宅”或者面積限制要求的部分強(qiáng)制收回，必要時(shí)申請(qǐng)司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。到了這一步，村集體或者村委會(huì)將與拒不交費(fèi)的村民對(duì)簿公堂，通過(guò)提起民事訴訟來(lái)強(qiáng)制要求村民騰房、交地從而收回宅基地使用權(quán)。

那么，面對(duì)這一全新的宅基地制度改革試點(diǎn)舉措，農(nóng)民朋友們究竟怎樣做才能充分維護(hù)自身的合法權(quán)益呢?在明律師強(qiáng)調(diào)以下3點(diǎn)：

其一，宅基地有償使用目前并無(wú)行政法上的直接依據(jù)，是地方上根據(jù)“一戶一宅”和面積限制原則推導(dǎo)出來(lái)的改革試點(diǎn)行為。一旦村民或者宅基地占用者交了費(fèi)，村集體就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守誠(chéng)實(shí)信用原則，確保其在約定期限內(nèi)能夠正常使用所涉宅基地，不應(yīng)再以其他名義強(qiáng)行收回。

其二，“一戶一宅”中“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)必須依法保障女性村民的合法權(quán)益，不得以“風(fēng)俗習(xí)慣”等為由直接剝奪女村民的宅基地使用權(quán)。現(xiàn)有文件中“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是這樣的：

戶數(shù)及人口原則上以公安機(jī)關(guān)登記的戶籍為基礎(chǔ)，進(jìn)行認(rèn)定。

1.農(nóng)戶只有1個(gè)子女的，認(rèn)定為一戶。

2.農(nóng)戶有2個(gè)以上子女，但只有一個(gè)兒子的，父母隨兒子居住，認(rèn)定為一戶。

3.農(nóng)戶有2個(gè)以上兒子，父母隨其中一個(gè)兒子居住認(rèn)定為一戶，其他兒子成年后可認(rèn)定為一戶。

4.一戶村民雖有兩處或兩處以上宅基地，但面積總和未超過(guò)167㎡的，認(rèn)定為一宅。

5.干部、職工的配偶為農(nóng)民，在配偶的戶籍所在村莊建有房屋的，可認(rèn)定為一戶。

6.對(duì)入駐新型農(nóng)村社區(qū)，單體獨(dú)戶的認(rèn)定為一宅，原則上多層、高層單元房不認(rèn)定為一宅(由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定)。

7.其它特殊情況，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)民主決定。

那么試問(wèn)，若農(nóng)戶沒(méi)有兒子，都是女兒，是不是永遠(yuǎn)都只能按一戶認(rèn)定呢?女性村民成年后一定要“外嫁”嗎?顯然，上述忽視女性村民獨(dú)立地位的政策有違《婦女權(quán)益保障法》等規(guī)定，其合理性和公平性有待商榷。

其三，宅基地有償使用改革試點(diǎn)的基本原理應(yīng)當(dāng)是“自下而上”，而非“自上而下”，即必須充分尊重每一個(gè)村集體或者村委會(huì)成員的真實(shí)意愿。是否參與改革試點(diǎn)，是否在本村啟動(dòng)超標(biāo)宅基地的有償使用，村民對(duì)此有發(fā)言權(quán)。

故此，對(duì)一些歷史原因形成的“一戶多宅”、超占面積等情形較為普遍的村而言，要不要收費(fèi)，向誰(shuí)收費(fèi)，怎樣收費(fèi)，收完這筆費(fèi)用后用來(lái)干什么，都需要村民會(huì)議及村民代表會(huì)議的充分研究、決策，任何人不能將這些東西硬塞給農(nóng)民讓其接受。

在明律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，“宅改”出臺(tái)有償使用政策的目的就在于逐步調(diào)整、解決歷史原因形成的“一戶多宅”、超占面積現(xiàn)象，讓宅基地使用權(quán)真正屬于需要它的人，真正造福于本集體經(jīng)濟(jì)組織的脫貧增收直至共同致富。但在具體收費(fèi)對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)的確定上，一定要充分發(fā)揚(yáng)民主，全面、細(xì)致考慮個(gè)案中的實(shí)際情況，不搞“一刀切”，更不能以“改革試點(diǎn)”之名肆意侵害部分宅基地使用權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益。在此基礎(chǔ)上，此番改革的效果究竟會(huì)是怎樣，我們將拭目以待。

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