2014年二級建筑師法規(guī)輔導(dǎo)：居住區(qū)建筑面臨的問題2

　　2、三同步的建設(shè)管理原則

　　提高居住環(huán)境質(zhì)量，還要遵循住宅與公建設(shè)施同步建設(shè)，住宅建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步，建設(shè)與管理同步的“三同步”原則。

　　2.1住宅與公建設(shè)施建設(shè)同步

　　商業(yè)、文教等公共設(shè)施必須和住宅同步配套建設(shè)，以便在住宅交付使用時，這些設(shè)施能同步使用，及時為人住的居民提供完善的服務(wù)。

　　2.2 住宅建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步

　　在進行住宅建設(shè)的同時，要注意環(huán)境的營造。一方面，要做好居住環(huán)境的硬件建設(shè)，要為住宅配備完善的附屬設(shè)施，優(yōu)美的綠化系統(tǒng)，要對噪聲、污水、垃圾等進行統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)施建設(shè);另一方面，還要落實管理環(huán)境的責(zé)任人。居住區(qū)建設(shè)要有能促進居民交流聯(lián)誼的場所，以利密切鄰里關(guān)系，又有安逸、私密的環(huán)境。從而為居住區(qū)內(nèi)的全體居民，包括老人、成年人、少年兒童、青年人提供適合他們各自特點的文化、體育、娛樂、休想的場所和設(shè)施。住宅綠化要有不同層次，與公共服務(wù)設(shè)施互相聯(lián)系，使住宅區(qū)內(nèi)做到綠化、美化。

　　2.3 建設(shè)與管理同步

　　要提高居住環(huán)境質(zhì)量，光建設(shè)還不夠，還必須在建設(shè)的同時搞好管理。一方面在建設(shè)過程中要注重規(guī)劃、設(shè)計、建筑材料和施工的管理，保障公建配套比例達到規(guī)劃標(biāo)準，建設(shè)的住宅符合設(shè)計要求，施工質(zhì)量符合標(biāo)準;另一方面，要搞好建成區(qū)的物業(yè)管理，確保居民居住安全、方便、居住環(huán)境整潔、文明，并使有效使用年限延長，住宅實現(xiàn)保值增值。

　　3、三并重的建設(shè)方針

　　要改變目前的居住環(huán)境現(xiàn)狀，必須做到三個并重：數(shù)量與質(zhì)量并重，功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重，建設(shè)與改革并重。

　　3.1 數(shù)量與質(zhì)量并重

　　住宅是使用年限很長的社會商品，住宅和住宅區(qū)的功能和質(zhì)量關(guān)系到人民的身心健康，影響到社會的秩序和安定。我國的住宅建設(shè)正從立足解困增加數(shù)量開始向注意居住環(huán)境質(zhì)量轉(zhuǎn)化。要堅持數(shù)量與質(zhì)量并重，改進規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準，提高房屋功能使用的靈活性和適應(yīng)性，創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，滿足居民的心理及生理需求。21世紀的住宅建設(shè)將從文化、技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境等諸多方面向全面提高質(zhì)量的方向發(fā)展。

　　3.2 功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重

　　在居住區(qū)建設(shè)中，不僅應(yīng)注意居住區(qū)內(nèi)部的功能開發(fā)，做到居住區(qū)各類設(shè)施完備，配套齊全等，還要強調(diào)居住區(qū)的規(guī)模開發(fā)即居住區(qū)的布局要相對集中，形成一定的規(guī)模，有利于市政公用設(shè)施的配套，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益。

　　3.3 建設(shè)與改革并重

　　從目前居住環(huán)境建設(shè)與管理存在的問題中，可以看出舊體制在很大程度上還影響著住宅建設(shè)的規(guī)模和居住環(huán)境質(zhì)量的提高。要建設(shè)更多環(huán)境優(yōu)美的住宅，必須在住宅投資體制、供應(yīng)體制上不斷進行改革，實現(xiàn)住宅的商品化和住宅供應(yīng)的社會化，建立住宅建設(shè)資金的良性循環(huán)機制，才能確保住宅建設(shè)持續(xù)發(fā)展，住宅環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)提高，以滿足人們居住環(huán)境條件不斷改善的要求。

　　4、三制體系的完善

　　為保障“三先三后”、“三同時”、“三并重”的順利實施，還必須采取完善“三制”，發(fā)揮“三個積極性”等措施。

　　4.1 理順體制

　　1.理順投資體制

　　主要是要明確政府、企業(yè)和個人在居住區(qū)建設(shè)中的投資責(zé)任。隨著住房的私有化，個人將成為住宅最主要的投資者，以國家和單位為主的住宅投資體制將發(fā)生變化;改變居住區(qū)大市政及公益性配套設(shè)施建設(shè)費用攤?cè)胱≌杀镜牟缓侠碜龇ǎ鞔_這部分費用由政府承擔(dān)。

　　2.理順管理體制

　　(1)強化住宅發(fā)展局對住宅建設(shè)的綜合管理職能。進一步理順住宅發(fā)展局與各專業(yè)部門的關(guān)系，使住宅發(fā)展局承擔(dān)起住宅建設(shè)全過程管理的責(zé)任。

　　(2)理順物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)行政管理部門、街道辦事處和居委會的關(guān)系。做到各司其職、各負其責(zé)，實現(xiàn)物業(yè)管理與專業(yè)管理、社區(qū)管理的有機結(jié)合。

　　(3)探索社區(qū)建設(shè)管理新體制。根據(jù)“兩級政府、三級管理”的原則，進一步理順條塊管理體制。區(qū)政府有關(guān)職能部門的派出機構(gòu)，按照社區(qū)行政管理的職能，原則上應(yīng)與街道辦事處對應(yīng)設(shè)置，接受街道和區(qū)政府有關(guān)職能部門的雙重領(lǐng)導(dǎo)。公安派出所負責(zé)街道區(qū)域的社會治安綜合治理;工商所、稅務(wù)所應(yīng)指定人員參加街道社區(qū)管理機構(gòu)，共同參與社區(qū)管理;區(qū)政府建設(shè)管理部門應(yīng)將環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、房屋維修、物業(yè)管理、路政維護等作業(yè)行為同行政管理職能分開，行政管理職能由區(qū)政府職能部門行使，部分監(jiān)督檢查職能委托街道協(xié)助管理;經(jīng)營性的作業(yè)行為由企業(yè)承擔(dān)。街道辦事處設(shè)立市政管理、社會發(fā)展、社會治安綜合治理等委員會，具體負責(zé)社區(qū)管理、精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)、社會治安等工作。

　　4.2 改革機制

　　1.引進競爭機制

　　在居住區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的全過程中，引進競爭機制，打破行業(yè)壟斷，提高居住區(qū)建設(shè)與管理水平。

　　2.采用激勵機制

　　在居住環(huán)境的建設(shè)和管理過程中，引進激勵機制。開展設(shè)計方案、施工質(zhì)量、物業(yè)管理、社區(qū)管理及文明居民等評優(yōu)活動鼓勵多方參與，發(fā)揮大家的積極性，從而提高居住環(huán)境與管理的水平，保持較高的居住環(huán)境質(zhì)量。

　　3.強化監(jiān)督機制

　　一方面，健全居住環(huán)境建設(shè)的監(jiān)理機制，實行全過程的監(jiān)督管理，優(yōu)化居住環(huán)境硬件建設(shè)。如針對住宅質(zhì)量通病，全面推行住宅監(jiān)理，以提高住宅質(zhì)量;另一方面，完善業(yè)主委員監(jiān)督機制，使其充分發(fā)揮業(yè)主管理的監(jiān)督管理職能，真正體現(xiàn)業(yè)主自治，促進“服務(wù)第一，住戶至上”的物業(yè)管理機制的建立，促進實行物業(yè)管理的經(jīng)營性收入補貼服務(wù)性支出的經(jīng)營機制的實現(xiàn)，保證物業(yè)管理水平的提高。

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