商品房貸款抵押的法律效力?
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【摘要】"商品房貸款抵押的法律效力"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"商品房貸款抵押的法律效力?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
商品房貸款抵押的法律效力?
答疑：
預購商品房貸款抵押的法律效力，是指預購商品房貸款抵押合同生效后所產(chǎn)生的法律后果。包括預購商品房貸款抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍、所及的標的物范圍及對當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(一)抵押權(quán)效力所及的標的物范圍預購商品房貸款抵押權(quán)效力所及的標的物范圍，是指當?shù)盅簷?quán)人(貸款銀行)實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人的哪些東西可以被拍賣或變賣用來清償債務(wù)。因此，抵押權(quán)效力所及的標的物范圍應(yīng)與抵押人就抵押物的所有權(quán)范圍相一致。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)也因此，預購商品房貸款抵押中抵押權(quán)效力所及的標的物范圍就是抵押人就其所預購的商品房所享有的全部權(quán)益。包括所預購的商品房、商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、商品房附屬物(包括公攤面積范圍內(nèi)的權(quán)益)等。
(二)抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍根據(jù)民法基本原理、《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，預購商品房貸款抵押所擔保的債權(quán)范圍包括主債權(quán)、利息、延遲利息、違約金債權(quán)、損害賠償債權(quán)、處分抵押房地產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和關(guān)于抵押權(quán)保全費用等。
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(三)預購商品房貸款抵押對合同當事人的效力預購商品房貸款抵押對合同當事人的效力主要體現(xiàn)為抵押合同對當事人的約束力，或者說對當事人有哪些權(quán)利義務(wù)規(guī)定。其具體內(nèi)容主要體現(xiàn)為：作為抵押權(quán)人的銀行，有按合同約定按時提供貸款的義務(wù)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)有監(jiān)督貸款是否專項用于購買商品房的權(quán)利，有監(jiān)督抵押物建造進展情況的權(quán)利，在抵押人不履行義務(wù)時，享有對作為抵押標的物的預購商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。作為抵押人的購房人，有按約享受貸款的權(quán)利，有按合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務(wù)，“借款人在償付全部貸款前，不得再行抵押，不得出賣、交換、贈與和以其他方式轉(zhuǎn)讓。”抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋登記手續(xù)，這是預購商品房貸款抵押期間階段性的表現(xiàn)。
作為預售人的開發(fā)商，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)有按約定全面及時交付預購商品房及商品房瑕疵擔保的義務(wù)，而且在抵押期間，抵押物的占用與管理突破了應(yīng)由抵押人占用與管理的傳統(tǒng)界定，抵押物即預購人所預購的商品房的占用與管理義務(wù)應(yīng)由開發(fā)商也只能由開發(fā)商累坦。抵押物的安全風險責任由開發(fā)商承擔，開發(fā)商在占用與管理期間，應(yīng)當維護抵押物的安全與完好，如在工程竣工驗收前抵押物發(fā)生意外毀壞的，由開發(fā)商承擔風險責任。相應(yīng)的，預購商品房貸款抵押期間，抵押物若有約定投保的，則應(yīng)由開發(fā)商負責投保，并承擔保險費用。預購商品房在抵押期間竣工的，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定為預購人辦理房產(chǎn)登記和過戶手續(xù)，將《房屋所有證》和《土地使用證》交給抵押權(quán)人收執(zhí)。在抵押期間，開發(fā)商不得將已作為抵押標的物的預購商品房再次出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房價以及實施其他損害預購人合法權(quán)益的行為。
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