2017年房地產估價師《理論與方法》真題單選及答案21-35

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　　22、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為()萬元，

　　A245

　　B275

　　C315

　　D345

　　答案：D

　　23、某舊廠房的設計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內動產設備重新購置價格為40萬元。廠房達到設計壽命拆除時，預計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產設備折價10萬元;拆除廠房花費7萬元，動產設備搬運花費1萬元，廢棄建筑垃圾搬運花費1萬元，該廠房的殘值率為()

　　A1.43%

　　B2.00%

　　C7.865

　　D11.00%

　　答案：B

　　24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()

　　A2.00%

　　B2.13%

　　C2.22%

　　D2.50%

　　答案：C

　　25、關于收益性房地產的建筑物經濟壽命的說法，正確的是()

　　A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間

　　B為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和

　　C由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D為建筑物剩余經濟壽命與實際年齡之和

　　答案：B

　　26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500㎡，凈租金為730元/㎡.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/㎡.年，空置率為10%。現(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。

　　A78

　　B102

　　C180

　　D302

　　答案：B

　　27、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是()時的房地產市場狀況。

　　A價值時點

　　B開發(fā)完成

　　C未來延遲銷售

　　D銷售完成

　　答案：C

　　34、關于估價方法選用的說法，正確的是()

　　A舊廠房因火宅造成的保險賠償估價應選擇成本法

　　B股價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

　　C估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實例調查困難，可不選用?

　　D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設開發(fā)法

　　答案：A

　　35、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括()

　　A估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

　　B估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

　　C估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證

　　D估價師對估價結果成立條件的提示和說明

　　答案：D

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