2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》訓練題二

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　　案例一：

　　某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

　　1.能否翻建的最終批準權(quán)在(　)。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門

　　B.政府規(guī)劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　2.評估時依據(jù)的建筑面積應為(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　3.該公司委托評估應選擇(　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門

　　B.資產(chǎn)管理部門

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　D.驗資機構(gòu)

　　標準答案：B,D,C

　　解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
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　　案例二：

　　抵押人欠甲債務80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現(xiàn)因債務人超過規(guī)定期限沒有履行債務而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。

　　問題：

　　(1)按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】B

　　(2)如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價款，應按( 　)分別受償。

　　A.所欠債務的總額比

　　B.所欠債務的先后順序

　　C.尚欠債務的比例

　　D.債權(quán)人索債的急緩程度

　　【答案】C

　　(3)如抵押人的土地是劃撥所得，應補交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優(yōu)先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】A

　　(4)該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應為( 　)。

　　A.抵押價值

　　B.處分抵押物時的市場價值

　　C.抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

　　D.處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　【答案】D

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