2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選試題(3)

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1、在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

B、業(yè)主希望的投資回報(bào)率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對(　)進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

3、在(　)中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。

A、市級購物中心

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務(wù)性商店

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見教材P355。

4、往往以中型百貨公司為主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為(　)。

A、市級購物商場

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務(wù)性商店

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。參見教材P356。

5、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的(　)都來自該區(qū)域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個(gè)部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P357。

6、停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在(　)之間。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。參見教材P358。

7、商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因是低于預(yù)期的(　)水平。

A、出租率

B、資本回報(bào)

C、營業(yè)收入

D、租戶經(jīng)營收入

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P359。

8、商業(yè)零售物業(yè)基礎(chǔ)租金常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算，也稱(　)。

A、基準(zhǔn)租金

B、保險(xiǎn)租金

C、最低租金

D、成本租金

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。參見教材P361。

9、收取百分比租金時(shí)，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營的商品種類和(　)不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。

A、投資金額

B、地理位置

C、租戶之間人際關(guān)系

D、經(jīng)營方式

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時(shí)，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。參見教材P361。

10、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，月平均空置率為8%，月平均租金損失率為4%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是(　)萬元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367。