2018年房地產估價師《理論與方法》強化訓練(2)

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1、從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于( )，成本價值趨向于最低賣價。

A、成交價格

B、最低賣價

C、理論價格

D、最高買價

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。參見教材P96。

2、在六種基本價值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價值類型是( )。

A、市場價值

B、投資價值

C、現狀價值

D、謹慎價值

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型。參見教材P97。

3、在評估投資價值時，折現率是( )。

A、社會一般的收益率

B、收益法中的資本化率

C、投資者要求的滿意收益率

D、投資者要求的最低報酬率

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。如報酬率或折現率，評估市場價值時所采用的應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率(即典型的投資者所要求的收益率)，而評估投資價值時所采用的應是某個投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率。參見教材P98。

4、合法利用下，如果現狀利用為最高最佳利用，則現狀價值( )市場價值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。如果現狀利用為最高最佳利用，則現狀價值等于市場價值。參見教材P99。

5、下列關于租金的表述中，錯誤的是( )。

A、市場租金是指由市場供求狀況決定的租金

B、商品租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金

C、準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金

D、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值、選項 B 錯誤，商品租金也稱為全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。參見教材P100。

6、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為 5000 萬元，房地產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款 1000 萬元，同時還有一筆貸款成數為 50%，余額為 1000 萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為( )萬元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數-拖欠的建設工程價款-其他法定優(yōu)先受償款=5000-1000-1000/50%=2000。參見教材P102。

7、在為房地產投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是( )。

A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C、建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失(如停產停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P102。

8、下列各項中，不屬于其他房地產權利價格的是( )。

A、地役權價格

B、租賃權價格

C、抵押權價格

D、宅基地使用權價格

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格。其他房地產權利價格泛指房地產所有權、土地使用權以外的各種房地產權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格。參見教材P105。

9、下列關于出租人權益價值和承租人權益價值的表述中，正確的是( )。

A、出租人權益價值的評估價值為出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值

B、承租人權益價值的評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值

C、合同租金與市場租金差異的大小，對出租人權益價值沒有影響

D、如果合同租金低于市場租金，則出租人權益價值大于無租約限制價值

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項 A 錯誤，無租約限制價值的評估價值為出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值;選項 C 錯誤，合同租金與市場租金的差異程度，對無租約限制價值沒有影響，但影響著出租人權益價值和承租人權益價值的大小;選項 D 錯誤，如果合同租金低于市場租金，則出租人權益價值會小于無租約限制價值，此時承租人權益價值是正的。參見教材P106。

10、對于已出租的房地產，房地產抵押估價應評估( )。

A、完全產權價值

B、無租約限制價值

C、出租人權益價值

D、承租人權益價值

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。對于已出租的房地產，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產抵押估價、房地產轉讓估價應評估出租人權益價值，被征收房屋價值評估應評估無租約限制價值。參見教材P106。