2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(6)

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【案例】

(一)張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180 元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

1.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為( )。

A.沒有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2 條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值

D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的權(quán)益價(jià)格=剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值。

2.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為( )。

A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和

C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格

D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與2006年10月的現(xiàn)值之和元/m2條件下的差額于

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。王某的權(quán)益價(jià)格=剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和。

3.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為( )。

A.20%的首付款加上該首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上該首付款精2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值

C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

D.2004年10月的購(gòu)買價(jià)格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值減去2004年10月至 2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格=該店面無(wú)債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

(二)某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。

1.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為( )。

A.市場(chǎng)價(jià)格上升

B.市場(chǎng)價(jià)格下降

C.市場(chǎng)價(jià)格不變

D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。高架橋可能帶來(lái)大的客流量，使商業(yè)用房?jī)r(jià)格上升;也可能帶來(lái)噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價(jià)格下降;還有可能利、害兩個(gè)方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來(lái)的價(jià)格。

2.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為( )。

A.市場(chǎng)價(jià)格上升

B.市場(chǎng)價(jià)格下降

C.市場(chǎng)價(jià)格不變

D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。高架路對(duì)于居住用房來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

3.2006 年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)()。

A.6 個(gè)月

B.9個(gè)月

C.1 年

D.2年

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。三個(gè)月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在半年內(nèi)就會(huì)有很快的反應(yīng)。這時(shí)候應(yīng)該選越短的時(shí)期越好。

(三) 某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6  30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。

1.若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是( )。

A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值

B.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

C.作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

D.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計(jì)算建筑物的折舊。

A.38.5

B.40.5

C.48.0

D.50.0

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過(guò)了9.5年，加土地剩余年限38.5年，總計(jì)48年。

3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7.5%，則收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

A.3752.92

B.3786.20

C.3875.70

D.3892.44

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(萬(wàn)元)

4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是( )。

A.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值

B.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值

C.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用

D.業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值。