2019年房地產估價師《理論與方法》試題(6)

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單選題

1.某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(　)，應按服裝店用途進行估價。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.價值時點原則

D.替代原則

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。房地產估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現實的房地產利用中，每個房地產擁有者都試圖采用最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產的潛力，以獲取最大的經濟利益。參見教材P166。

2.某宗房地產在現狀下持續(xù)經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是(　)。

A.維持現狀

B.重新裝修

C.改變用途

D.重新開發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則?，F狀下持續(xù)經營的價值=5000萬元;重新裝修價值=6500/1.1-800/1.1 0.5 -500=4646萬元;改變用途價值=8000/1.1-2160/1.1 0.5 -500=4714萬元;該地區(qū)不適合拆除重建，因而沒有重新開發(fā)價值。以上3種可行的方案中，只有維持現狀的價值是最高的。參見教材P168。

3.運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用(　)的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.最高

D.居中

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是謹慎原則。謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。參見教材P170。

多選題

1.不得抵押的房地產范圍包括(　)。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產

C.依法公告列入拆遷范圍的房地產

D.被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產

E.空置2年的房地產

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是合法原則。私人診所只要產權清晰，是可以抵押的;空置3年以上的商品房不可設置抵押。參見教材P158。

2.下列對于價值時點，描述正確的有(　)。

A.房地產抵押、征收等估價，價值時點在現在，估價對象狀況為現在狀況

B.房地產損害賠償的估價，估價對象狀況為過去，價值時點為現在

C.對評估期房的價值，估價對象狀況為過去，價值時點在未來

D.在房地產糾紛案件中，估價對象狀況在過去，價值時點為過去

E.對房地產市場預測時，估價對象狀況在過去，價值時點為現在

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。對評估期房的價值，估價對象狀況為未來，價值時點為現在;對房地產市場預測時，估價對象狀況為未來，價值時點為將來。參見教材P162～163。

3.最高最佳利用原則必須同時滿足的條件包括(　)。

A.法律上允許

B.技術上先進

C.經濟上可行

D.價值最大化

E.成本上最低

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查最高最佳利用原則。最高最佳利用原則必須同時滿足的條件包括：(1)法律上允許;(2)技術上可能;(3)經濟上可行;(4)價值最大化。參見教材P166。

4.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

5.根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(　)時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產與外部環(huán)境最協調、內部構成要素的組合最適當時，便為最高最佳使用。參見教材P169。

6.在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運用比較法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹慎原則。題中選項B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;選項E不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。謹慎原則，使得評估價值略低。參見教材P171。