2019年房地產估價師《理論與方法》試題(15)

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單項選擇題

1.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是(　)。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產折舊。這些設備壽命期比房地產短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。參見教材P238。

2.某寫字樓的建筑面積為540㎡，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/㎡，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為(　)萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。土地年凈收益=1080000-540×400=864000元;土地價值=864000/0.108=8000000元。參見教材P237。

3.報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是(　)。

A.報酬率是投資回收與投入資本的比率

B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高

C.當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是報酬率的實質。報酬率是投資回報和投入資本的關系，題中選項A說成了投資回收。投資回收只是保本。風險大，風險報酬高。二者是正比關系。選項B也不對。能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當降低，選項C也不對。土地投資可靠，風險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。參見教材P246～248。

4.某在建辦公樓，建筑面積為25000㎡，預計建設期為2年，業(yè)主委托估價機構對轉讓價格進行估價。據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設期為1年。預計辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為3元/(㎡·天)，每年計365天，空置率為5%，資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時的房地產現(xiàn)值為(　)萬元。

A.29552.62　　

B.30025.81

C.24020.60 　　

D.26866.02

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是直接資本化法概述。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63萬元，V=2600.63/8%=32507.88萬元，P=32507.88/(1+10%) 2-1 =29552.62萬元。參見教材P252。

5.某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%。該房地產的價值為(　)萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關系。建筑物收益200×12%=24萬;土地收益=60-24=36 萬;土地價值=36/6%×(1-1/1.06 30 )=495.53萬;房地產價值=200+495.53=695.53萬。參見教材P255。

6.某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產的價格為(　)萬元。

A.22.0

B.22.5

C.23.0

D.23.5

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合技術。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)，該宗房地產價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬元)。參見教材P260。

7.某機構欲測算某類房地產綜合資本化率，已知購買該類房地產，通常的抵押貸款占60%，抵押貸款年利率為6.5%，貸款期限為25年，按月等額還本付息。經過測算得出購買者的自有資金資本化率為8%。這該類房地產綜合資本化率為(　)。

A.8.04% 　　

B.8.06%

C.6.43% 　　

D.6.50%

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合技術。R M ={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12) 25×12 -1]}×12=8.1%;R O =60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。參見教材P260。

8.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是(　)。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。潛在，是沒有考慮空置和運營費用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實際上達不到;有效，則是充分考慮了空置和租金損失的情況。可以從字面進行理解，幫助解題。參見教材P252。

9.某收益性房地產共5年收益期，報酬率為10%，未來5年的凈收益預測分別為5000、5250、5600、5850、65000，收益現(xiàn)值為 57447.17元。則其資本化率為(　)。

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關系。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比率=5000/57447.17=8.7%。關鍵在于，理解資本化率的含義和計算方法，題干中很多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。參見教材P256。

10.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為(　)。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數(shù)×分期償還額=貸款總額，月抵押貸款常數(shù) =2.028%，年抵押貸款常數(shù)=2.028%×12=24.33%，綜合資本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。參見教材P260。