2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第六章

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題匯總

第六章　比較法及其運(yùn)用

一、單項(xiàng)選擇題

1、比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市場(chǎng)原理

D、最高最佳利用原理

2、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的(　)范圍之內(nèi)。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1500 ㎡，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為(　)。

A、建筑面積1500㎡，一年前出售，售價(jià)為2000元/㎡，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積10000㎡，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)

C、建筑面積500㎡，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積2000㎡，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

4、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為(　)萬元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，其成交總價(jià)為40萬元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是10%，則在成交日期一次付清的價(jià)格為(　)萬元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

6、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實(shí)際得到金額為2500元/㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于(　)元/㎡。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

7、為評(píng)估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方.買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3790.93

8、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)(　)。

A、上升

B、下降

C、不變

D、無法確定

9、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為(　)元/㎡。

A、100

B、300

C、600

D、900

10、某套住宅建筑面積為100㎡，可使用面積為80㎡，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/㎡，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、2080

B、2288

C、2340

D、2392

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題匯總

11、在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

A、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B、統(tǒng)一付款方式

C、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

D、統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

12、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為(　)元/㎡。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

13、某套住宅建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積為93㎡，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

14、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000 元/㎡，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2011年1月末至2011年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2011年9月末的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、2938

B、2982

C、3329

D、3379

15、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/㎡，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2010年7月末至2011年6月末每月價(jià)格遞增1%，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元/㎡。該可比實(shí)例在2011年10月末的價(jià)格為(　)。

A、2648元/㎡

B、2688元/㎡

C、2708元/㎡

D、2734元/㎡

16、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/㎡，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為(　)美元/㎡，(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。

A、1051

B、1096

C、1100

D、1147

17、為評(píng)估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為(　)元/㎡。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

18、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　)的情形。

A、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

C、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

19、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700 元/㎡，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表;6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為(　)元/㎡。

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

20、為評(píng)估某住宅2011年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/㎡，成交日期為2011年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2011年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正，調(diào)整得到的價(jià)格最接近于(　)。

A、3790元/㎡

B、4238元/㎡

C、4658元/㎡

D、4663元/㎡

21、評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是(　)。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

22、某宗地的面積為1000㎡，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為(　)元/㎡。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題匯總

二、多項(xiàng)選擇題

1、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有(　)。

A、房地產(chǎn)開發(fā)用地

B、學(xué)校

C、在建工程

D、別墅

E、特殊廠房

2、運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象的價(jià)值差異。

A、成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同

B、特殊交易情況與正常交易情況不同

C、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同

D、可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同

E、理性和非理性購(gòu)買人因素差異

3、運(yùn)用比較法估價(jià)的一般步驟包括下列(　)。

A、搜集交易實(shí)例

B、選取可比實(shí)例

C、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

D、計(jì)算比較價(jià)值

E、分解比較系數(shù)

4、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的(　)。

A、成交價(jià)格

B、議價(jià)時(shí)間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的(　)。

A、區(qū)位相近

B、權(quán)利性質(zhì)相同

C、面積相等

D、檔次相當(dāng)

E、建成年份相同

6、房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要包括(　)。

A、帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)

B、含有非房地產(chǎn)成分

C、房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同

D、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同

E、房地產(chǎn)處于的商圈不同

7、在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，針對(duì)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，就賣方而言，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格等于(　)。

A、賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

B、賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C、買方實(shí)際付出的價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

D、應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

E、買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

8、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是(　)。

A、相鄰房地產(chǎn)合并交易

B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商

C、交易雙方存在利害關(guān)系

D、人為哄抬價(jià)格的交易

E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情

9、交易情況修正的方法主要有(　)。

A、總價(jià)修正

B、單價(jià)修正

C、金額修正

D、百分比修正

E、分離修正

10、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為(　)。

A、區(qū)位狀況調(diào)整

B、實(shí)物狀況調(diào)整

C、權(quán)益狀況調(diào)整

D、收益狀況調(diào)整

E、交易狀況調(diào)整

11、對(duì)于土地來說，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

A、形狀

B、外部配套設(shè)施

C、環(huán)境景觀

D、地勢(shì)

E、開發(fā)程度

12、在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí)，又有(　)。

A、比例調(diào)整

B、加法調(diào)整

C、減法調(diào)整

D、乘法調(diào)整

E、換位調(diào)整

答案部分見下一頁

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題匯總

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。參見教材P173。

【該題針對(duì)“比較法的理論依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。參見教材P180。

【該題針對(duì)“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤2，可得出750≤估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤3000;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見教材P180。

【該題針對(duì)“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

【該題針對(duì)“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實(shí)際價(jià)格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一付款方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市場(chǎng)狀況調(diào)整后價(jià)格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅費(fèi)。參見教材P184。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積;建筑用地面積=6000/3=2000;土地單價(jià)=1800000/2000=900元/平方米。參見教材P186。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積=100-100×10%=90(㎡)，建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。參見教材P186。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11，建筑面積單價(jià)=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P186。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。此題需注意的是：在采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式時(shí)，應(yīng)從成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)開始逐乘。2011年9月末的價(jià)格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。參見教材P193。

【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。從2011年1月末至2011年6月末的期數(shù)為5;2011年6月末至2011年10月末的期數(shù)為4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。

【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。調(diào)整系數(shù)=1.05/0.98=1.071。參見教材P199。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)象樓層狀況下價(jià)格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再將可比實(shí)例不正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見教材P200。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是求取單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值?？杀葘?shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市場(chǎng)狀況因素調(diào)整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 參見教材P201。

【該題針對(duì)“計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見教材P203。

【該題針對(duì)“計(jì)算最終的比較價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價(jià)值。比準(zhǔn)價(jià)格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見教材P204。

【該題針對(duì)“計(jì)算最終的比較價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題匯總

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)B屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);選項(xiàng)C屬于可比性差的房地產(chǎn);選項(xiàng)E屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。均難以采用比較法估價(jià)。參見教材P174。

【該題針對(duì)“比較法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象的價(jià)值差異：①成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同;②特殊交易情況與正常交易情況不同;③成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同;④可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同。參見教材P175。

【該題針對(duì)“比較法估價(jià)需要具備的條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理;④計(jì)算比較價(jià)值。參見教材P175。

【該題針對(duì)“比較法估價(jià)的操作步驟”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價(jià)格;⑥交易目的。參見教材P177。

【該題針對(duì)“搜集交易實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對(duì)象的用途相同。③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P180。

【該題針對(duì)“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有3種：含有非房地產(chǎn)成分;帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn);房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。參見教材P182。

【該題針對(duì)“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】AE

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額;正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額;正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率);正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率);參見教材P184。

8、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(zhǎng)，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。參見教材P189。

【該題針對(duì)“造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：(1)總價(jià)修正、單價(jià)修正;(2)金額修正、百分比修正。參見教材P190。

【該題針對(duì)“交易情況修正的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。參見教材P196。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來說，主要包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。參見教材P196。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí)，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。參見教材P200。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

以上就是小編整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第六章精選習(xí)題，小編還給大家整理了歷年真題、考試大綱等考試資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載，更多備考資料持續(xù)更新中。