2019年房地產估價師《案例分析》專項練習(15)

【案例】

某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應(　)。

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是成本估價法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應按土地使用權剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。

2.采用收益法估價時,下述觀點不正確的是(　)。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經營收益和費用資料

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益估價法。凈收益中不應扣除建筑物折舊額。

3.估價機構評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%，且預測此趨勢仍將繼續(xù)。另根據拍賣行統(tǒng)計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

A.2800 　

B.2940 　

C.4000 　

D.4200

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價。估價機構向委托人提交的估價結果應該是公開市場價值為4000萬元。

4.假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權

B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

D.該500萬元可再次抵押

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是抵押物增值。該500萬元可再次抵押。

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