2020房地產估價師《理論與方法》考點：公式直接資本化率法

直接資本化率法：

資本化率=年收益/價格

V=NOI/R 上式中：V—房地產價值;NOI—房地產未來第一年的凈收益;R—資本化率;

收益乘數(shù)是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值=年收益×收益乘數(shù)

房地產價值=毛租金×毛租金乘數(shù)

毛租金乘數(shù)是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)即:毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經常所講的“租售比價”)

V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI

V=EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI

V=NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI

由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即:V=NOI/R

凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

因為NIR=1—OER所以 Ro=(1—OER)/EGIM 上述公式的來源是：

因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

上式中：Ro—綜合資本化率;OER—運營費用;V—房產價格;NIR—凈收益率;EGIM—有效毛收入乘數(shù);

NOI—某一年的凈收益;

在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y

在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

V=A/Y [1—1/(1+Y)n] R=Y/[1—1/(1+Y)n]

在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)報酬資本化法的公式為：V=A/Y—g

在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—△×Y/(1+Y)t—1或

R= Y—△×Y/(1+Y)t—1

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