2020房地產估價師《理論與方法》考點：房地產價格影響因素的分類

房地產價格影響因素的分類：

房地產價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，然后再進行細分。其中，地產自身因素可再分為房地產實物因素、房地產權益因素和房地產區(qū)位因素，房地產外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進一步細分。

對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產價格都有影響的因素，如經濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內的房地產價格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。個別因素是指僅對特定的房地產價格有所影響的因素，主要是該房地產的自身狀況因素，如該房地產的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。

還有一種分類，是將房地產價格影響因素分為房地產自身狀況因素、房地產市場狀況因素和房地產交易情況因素三個層面。房地產自身狀況因素即房地產自身因素，也稱為房地產狀況因素。房地產市場狀況因素是指房地產市場狀況方面對房地產價格有所影響的因素。房地產交易情況因素是指對房地產價格有影響的房地產交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或對市場行情不熟悉、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關系、交易稅費非正常負擔等。

下面根據(jù)上述第一種分類，對各種因素對房地產價格的影響進行定性分析。為便于分析，把房地產外部因素中的人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關系，但在分析某一因素的變化對房地產價格的影響時，是假設其他的因素都不變的，盡管這種情況在現(xiàn)實中一般不存在。

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