2020房地產(chǎn)估價師案例與分析考點(diǎn):資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系：

資本化率(R)和報酬率(y)都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率;報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算)，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力;報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來某一年的凈收益與價值的比率(A/y)都是資本化率。

可見，報酬率與凈收益本身的變化，獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系;資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。

[例6-22]　某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表6—4.假定報酬率為10%，試求其資本化率。

[解]　先求取該宗房地產(chǎn)的價值。該宗房地產(chǎn)的價值為其未來每年凈收益的現(xiàn)值之和，計算結(jié)果見表6—5.某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值表6-5

求出了該宗房地產(chǎn)的價值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即：R=5000/57447.17=8.70%。

例6—22由于凈收益流是無規(guī)則變動的，所以資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。

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