中房學(xué)：涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)

關(guān)于印發(fā)《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估

指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》的通知

中房學(xué)〔2021〕37號(hào)

各地房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)師：

為了規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估行為，保障評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，在廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估實(shí)踐，我會(huì)制定了《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)?jiān)谙嚓P(guān)評(píng)估活動(dòng)中使用。在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和有關(guān)建議，請(qǐng)及時(shí)反饋我會(huì)。

附件：涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)

2021年8月18日

附件：

涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)

第一條 為了規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估行為，保障評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》等法律法規(guī)，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

第二條 本意見(jiàn)適用于為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

第三條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》的規(guī)定，及時(shí)接收人民法院的評(píng)估委托書(shū)，并查看評(píng)估委托書(shū)的下列內(nèi)容是否完整：

(一)人民法院名稱(chēng)、聯(lián)系人及電話(huà);

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng);

(三)評(píng)估目的要求;

(四)評(píng)估對(duì)象基本情況，包括名稱(chēng)、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬等，并附財(cái)產(chǎn)清單等;

(五)評(píng)估完成期限;

(六)評(píng)估材料的特別說(shuō)明，包括對(duì)委托評(píng)估必須提供的材料而未能調(diào)取到或者實(shí)際不存在的，以及無(wú)法掃描而需要郵寄或者直接交付等情形的說(shuō)明;

(七)其他需要明確的內(nèi)容。

第五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收評(píng)估委托書(shū)后，認(rèn)為有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自接收評(píng)估委托書(shū)之日起三個(gè)工作日內(nèi)以書(shū)面形式向人民法院提出不承接委托評(píng)估的申請(qǐng)：

(一)本機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的;

(二)本機(jī)構(gòu)已辦理注銷(xiāo)登記或者被市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的;

(三)本機(jī)構(gòu)依法不能進(jìn)行評(píng)估的其他情形。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未在第一款規(guī)定期限內(nèi)向人民法院提出不承接委托評(píng)估書(shū)面申請(qǐng)的，或者人民法院書(shū)面通知不承接委托評(píng)估的理由不成立的，視為接受委托。

第六條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托或者人民法院書(shū)面通知不承接委托評(píng)估的理由不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評(píng)估材料，并根據(jù)《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》附件中列明的房地產(chǎn)評(píng)估需要提供的材料清單，對(duì)委托評(píng)估材料進(jìn)行清點(diǎn)。

第七條 委托評(píng)估材料不全而無(wú)法進(jìn)行評(píng)估或者對(duì)評(píng)估結(jié)果有較大影響的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書(shū)面形式向人民法院提出補(bǔ)充材料申請(qǐng)，由人民法院通知當(dāng)事人補(bǔ)充。

評(píng)估所必需的材料無(wú)法補(bǔ)充，或者補(bǔ)充后仍然難以滿(mǎn)足評(píng)估需要，人民法院書(shū)面通知根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中說(shuō)明因缺少評(píng)估所必需的材料可能影響評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)，并將向人民法院提出的補(bǔ)充材料書(shū)面申請(qǐng)及人民法院出具根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估的書(shū)面通知作為評(píng)估報(bào)告的附件。

第八條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的評(píng)估目的，宜表述為“為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)”。

第九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估委托書(shū)和委托評(píng)估材料等情況，明確界定評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，不得超出委托評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn)。評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不明確的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)人民法院書(shū)面予以明確。

評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍包含家具家電、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等非房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))類(lèi)財(cái)產(chǎn)的，或者不包含屬于房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的房屋配套設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修物、相關(guān)場(chǎng)地等財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中具體列舉說(shuō)明。

第十條 人民法院明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般以人民法院明確的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。人民法院明確的價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘完成之日不一致的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)之日的評(píng)估對(duì)象狀況與實(shí)地查勘完成之日的狀況相同。

人民法院未明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，一般以評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘完成之日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

第十一條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型宜為市場(chǎng)價(jià)格，難以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的，一般評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。

根據(jù)評(píng)估委托書(shū)等人民法院的書(shū)面要求，評(píng)估符合評(píng)估目的要求的其他特定價(jià)格或者價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確其定義或者內(nèi)涵。

第十二條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式及其對(duì)評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的影響。

人民法院書(shū)面明確評(píng)估對(duì)象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式的，根據(jù)人民法院書(shū)面意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明具體的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。人民法院未書(shū)面明確評(píng)估對(duì)象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式的，應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇下列情形之一，明確評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格對(duì)應(yīng)的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)或者處理方式，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明：

(一)按照法律法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人和買(mǎi)受人各自負(fù)擔(dān);

(二)全部由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān);

(三)全部從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除;

(四)按照以往同類(lèi)涉執(zhí)房地產(chǎn)處置慣例負(fù)擔(dān);

(五)按照當(dāng)?shù)赝?lèi)財(cái)產(chǎn)交易習(xí)慣負(fù)擔(dān);

(六)其他交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。

前款第(四)(五)(六)種負(fù)擔(dān)方式，還應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明具體負(fù)擔(dān)情況。

第十三條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說(shuō)明。

第十四條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象是否存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況。人民法院未明確存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)盡職調(diào)查后也未發(fā)現(xiàn)、掌握相關(guān)情況的，可以假定評(píng)估對(duì)象不存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說(shuō)明。

評(píng)估對(duì)象存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占用使用情況的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評(píng)估材料和實(shí)地查勘等情況，對(duì)人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進(jìn)行核查驗(yàn)證。人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況除去后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)不考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說(shuō)明;人民法院未書(shū)面說(shuō)明除去原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況的影響，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

第十五條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象是否存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，包括稅收、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等及其滯納金。人民法院未明確存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用的，可以假定評(píng)估對(duì)象不存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說(shuō)明。

人民法院查明評(píng)估對(duì)象有欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，且書(shū)面明確該欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除的，評(píng)估結(jié)果無(wú)需考慮欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用的影響;人民法院書(shū)面明確該欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用不從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除、由買(mǎi)受人額外負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

第十六條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用及其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

人民法院書(shū)面明確前款財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除的，評(píng)估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)扣除上述費(fèi)用，否則評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)估的上述費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

第十七條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注并恰當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象被迫轉(zhuǎn)讓及處置后被執(zhí)行人不自愿配合交付因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的不利影響，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

第十八條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查勘。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求人民法院組織對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，并要求人民法院通知當(dāng)事人到場(chǎng)。當(dāng)事人不到場(chǎng)的，不影響實(shí)地查勘的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見(jiàn)證人見(jiàn)證。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排兩名及以上人員共同對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，其中至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。人民法院要求由兩名及以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘的，從其規(guī)定。

實(shí)地查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)核對(duì)查勘對(duì)象與評(píng)估委托書(shū)載明的財(cái)產(chǎn)名稱(chēng)、坐落和財(cái)產(chǎn)范圍等是否一致;不一致的，應(yīng)當(dāng)要求人民法院核實(shí)、明確。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由實(shí)地查勘的人員和在場(chǎng)當(dāng)事人或者見(jiàn)證人簽名或者蓋章。在場(chǎng)當(dāng)事人或者見(jiàn)證人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由其他第三人簽名或者蓋章，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

當(dāng)事人不到場(chǎng)或者不予配合，無(wú)法進(jìn)入評(píng)估對(duì)象內(nèi)部查勘的，經(jīng)書(shū)面征詢(xún)?nèi)嗣穹ㄔ阂庖?jiàn)，可以對(duì)評(píng)估對(duì)象內(nèi)部布局、室內(nèi)裝飾裝修物等情況進(jìn)行合理假定，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說(shuō)明。

第十九條 評(píng)估對(duì)象狀況存在不相一致情形的，應(yīng)當(dāng)按照下列方式進(jìn)行處理，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說(shuō)明：

(一)實(shí)際用途與登記用途不一致的，一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進(jìn)行評(píng)估;人民法院書(shū)面要求按照實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注由登記用途改變?yōu)閷?shí)際用途所需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等成本費(fèi)用，考慮其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，并提示按照實(shí)際用途持續(xù)使用可能存在的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn);

(二)房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應(yīng)當(dāng)按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進(jìn)行評(píng)估;

(三)實(shí)際面積與登記面積不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院書(shū)面明確的面積評(píng)估。人民法院不予書(shū)面明確的，對(duì)實(shí)際面積小于登記面積的，按照實(shí)際面積評(píng)估;對(duì)實(shí)際面積超出登記面積的部分，按照本意見(jiàn)第二十六條的規(guī)定評(píng)估。

第二十條 評(píng)估對(duì)象由多宗房地產(chǎn)組合而成，或者為大宗房地產(chǎn)但可分割為若干小宗獨(dú)立處置的，應(yīng)當(dāng)向人民法院征詢(xún)?cè)u(píng)估對(duì)象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，不應(yīng)當(dāng)?shù)凸勒w處置方式的減價(jià)影響。

第二十一條 評(píng)估對(duì)象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的獨(dú)立使用和交易的受限情況，充分考慮評(píng)估對(duì)象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響，不應(yīng)當(dāng)?shù)凸老嚓P(guān)減價(jià)影響。

第二十二條 評(píng)估對(duì)象為在建工程且可以獨(dú)立續(xù)建的，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期限延長(zhǎng)等因素;采用成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類(lèi)折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。

評(píng)估中還應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象是否存在已預(yù)售情況，已預(yù)售部分一般不列入評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍;人民法院書(shū)面明確需列入評(píng)估對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的，應(yīng)當(dāng)充分考慮已預(yù)售部分對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

第二十三條 評(píng)估對(duì)象為在建工程中的部分房地產(chǎn)、且不能獨(dú)立續(xù)建的，按照下列方式處理：

(一)人民法院要求評(píng)估該部分的現(xiàn)狀價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)在建工程整體的形象進(jìn)度，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法評(píng)估;采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期限延長(zhǎng)等因素的影響;采用成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類(lèi)折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損;

(二)人民法院要求評(píng)估該部分的期房預(yù)售價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似預(yù)售房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估;同時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮查封、所在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)完備程度、所在在建工程整體形象進(jìn)度、以及是否取得預(yù)售許可、能否按期竣工交付等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。

第二十四條 評(píng)估對(duì)象為未竣工交付的預(yù)購(gòu)商品房的，宜參照類(lèi)似預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，也可以參照類(lèi)似存量房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并考慮查封、可能延期交付等風(fēng)險(xiǎn)因素所導(dǎo)致的評(píng)估對(duì)象價(jià)值減損;買(mǎi)受人按照商品房預(yù)售合同約定未付清全部房?jī)r(jià)款，人民法院書(shū)面明確未付房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人承擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除商品房預(yù)售合同約定的未付房?jī)r(jià)款。

第二十五條 評(píng)估對(duì)象為共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置住房等保障性住房的，評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注并恰當(dāng)考慮該類(lèi)房地產(chǎn)的交易限制、交易主體限制、交易費(fèi)用增加、轉(zhuǎn)移登記限制等對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

第二十六條 人民法院書(shū)面明確為違法占地、違法建設(shè)、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑等違法房地產(chǎn)的，不應(yīng)當(dāng)列入評(píng)估對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍。

未經(jīng)登記或者缺乏合法建造證明，未依法認(rèn)定為違法房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況，恰當(dāng)選擇下列方式之一進(jìn)行評(píng)估：

(一)評(píng)估對(duì)象依法可以登記但未辦理登記的，經(jīng)書(shū)面征詢(xún)?nèi)嗣穹ㄔ和?，可以按照已登記房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)為扣除辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用后的余額，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說(shuō)明;

(二)評(píng)估對(duì)象補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)后可以辦理登記的，經(jīng)書(shū)面征詢(xún)?nèi)嗣穹ㄔ和?，可以按照已登記房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)為扣除補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用后的余額，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說(shuō)明。

(三)評(píng)估對(duì)象依法不予辦理登記的，應(yīng)當(dāng)充分考慮無(wú)法辦理登記對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說(shuō)明。

第二十七條 評(píng)估對(duì)象的土地為集體土地的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院查明的集體土地使用權(quán)的類(lèi)型、取得方式、使用期限等權(quán)益狀況，結(jié)合國(guó)家和地方集體土地流轉(zhuǎn)等相關(guān)規(guī)定合理評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中對(duì)買(mǎi)受人具備相關(guān)資格等情況作出假定。

第二十八條 評(píng)估對(duì)象包含房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)的，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)分別列示房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。

評(píng)估對(duì)象包含兩宗及以上房地產(chǎn)，或者大宗房地產(chǎn)分割為小宗處置的，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)分別列示各宗房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。

第二十九條 評(píng)估報(bào)告使用期限或者評(píng)估結(jié)果有效期自評(píng)估報(bào)告出具之日起計(jì)算，最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

第三十條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)作出下列評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)果使用的特別提示：

(一)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和評(píng)估報(bào)告載明的用途、使用人、使用期限等使用范圍使用評(píng)估報(bào)告。否則，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依法不承擔(dān)責(zé)任;

(二)評(píng)估結(jié)果僅為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)，不是評(píng)估對(duì)象處置可實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)格，也不應(yīng)當(dāng)被視為對(duì)評(píng)估對(duì)象處置成交價(jià)格的保證;

(三)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致，可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、欠繳稅費(fèi)狀況等與財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)的相應(yīng)狀況不一致，發(fā)生明顯變化的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后才可使用;

(四)在評(píng)估報(bào)告使用期限或者評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)，評(píng)估報(bào)告或者評(píng)估結(jié)果未使用之前，如果評(píng)估對(duì)象狀況或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生明顯變化的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后才可使用;

(五)當(dāng)事人、利害關(guān)系人收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)可對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等向人民法院提出書(shū)面異議;當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的說(shuō)明仍有異議的，可以提請(qǐng)人民法院委托評(píng)估行業(yè)組織進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)評(píng)審。

第三十一條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的評(píng)估報(bào)告名稱(chēng)，宜為“涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估報(bào)告”。

評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象的名稱(chēng)、坐落、范圍、規(guī)模、用途、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、價(jià)值類(lèi)型、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估依據(jù)(包括評(píng)估標(biāo)準(zhǔn))、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果及有效期等。

第三十二條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估委托書(shū)載明的評(píng)估完成期限內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告，并將評(píng)估報(bào)告和預(yù)計(jì)需要收取的評(píng)估費(fèi)交納通知書(shū)一并提交人民法院。

第三十三條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書(shū)面異議，人民法院要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)予以書(shū)面說(shuō)明的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)書(shū)面異議的具體內(nèi)容，有針對(duì)性地及時(shí)作出書(shū)面說(shuō)明，并自收到人民法院通知之日起五日內(nèi)提交人民法院。

第三十四條 本意見(jiàn)對(duì)涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估未作規(guī)定的事項(xiàng)，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 本意見(jiàn)由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條 本意見(jiàn)自2021年9月1日起施行。

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