2004年房地產估價師考試《房地產開發(fā)經營與管理》試卷

一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個最符合題意。）

1．僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（ ）。
A．更長的經濟壽命
B．更顯著的各異性
C．更強的適應性
D．更專業(yè)的物業(yè)管理

2．下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（ ）。
A．比較風險
B．通貨膨脹風險
C．時間風險
D．資本價值風險

3．某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國債收益率為3.5％，房地產投資的風險相關系統(tǒng)數為0.5．那么，當前房地產投資的折現率為（ ）。
A．3.5％
B．5.17％
C．7.75％
D．8.59％

4．某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設周期為（ ）年。
A．0.5B．1.5 C．2 D．3

5．下列關于房地產市場特性的表述中。說房地產市場具有（ ）是不正確的。
A．供給非同質性
B．需求多樣性
C．競爭充分性
D．交易復雜性

6．產生房地產價格泡沫的主要誘因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化進程快
C．競爭充分性
D．交易復雜性

7．房地產投資決策分析主要包括（ ）和項目財務評價兩個部分。
A．價格分析
B．市場分析
C．產品分析
D．成本分析

8．開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。
A．20％
B．30％
C．40％
D．50％

9．由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。
A．選址規(guī)劃意見通知書
B．規(guī)劃設計條件通知書
C．建設用地規(guī)劃許可證
D．建設衛(wèi)程規(guī)劃許可證

10．房地產開發(fā)商根據消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（ ）。
A．成本導向定價法
B．購買者導向定價法
C．競爭導向定價法
D．市場導向定價法

11．對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。
A．潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場
B．服務市場>潛在市場>服務市場>合格的有效市場
C．潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場
D．潛在市場>服務市場>合格的有效市場>有效市場

12．某房產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（ ）模式。
A．選擇專業(yè)化
B．產品專業(yè)化
C．大量定制
D．單一市場集中化

13．下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關。
A．批量行業(yè)
B．僵滯行業(yè)。
C．分塊行業(yè)
D．專業(yè)化行業(yè)

14．已知年利率為14％，則按季度計息時的實際年利率為（ ）。
A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％

15．某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（ ）元。
A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9

16．購置某物業(yè)用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10％，則該項目的動態(tài)投資回收期（ ）。
A．小于5年
B．在5～6年之間
C．在6～7年之間
D．在7～8年之間

17．下列關于房地產開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（ ）。
A．成本利潤率是年成本利潤率
B．成本利潤率是開發(fā)經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率
D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

18．某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項投資的稅前現金回報率為（ ）。
A．7.5％
B．8.3％
C．12.5％
D．16.7％

19．對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（ ）。
A．1.2％
B．1.5％
C．120.5％
D．16.7％

20．若某房地產投資項目的表面收益為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項目房地產投資的實際收益為（ ）。
A．9.26％B．10％C．11.32％D．12％

21．某開發(fā)商向銀行申請了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬元。
A．6.00 B．7.05 C．7.59 D．13.59

22．某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。
A．12％
B．20％
C．24％
D．30％

23．盈虧平均分析結果顯示：甲項目當售價下降30％、成本上升60％時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20％成本上升50％，開發(fā)利潤（稅前）為0．因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面（ ）。
A．甲項目強于乙項目
B．乙項目強于甲項目
C．甲項目與乙項目一樣強

D．不能確定哪個項目強

24．房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（ ）的極值。
A．利潤為零
B．允許的最低經濟效益指標
C．最大費用
D．最大利潤

25．下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ ）。
A．容積率B．空置率C，利息備付率D．成本利潤率

26．下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態(tài)指標的是（ ）。
A．投資利潤率B．投資回報率C．貸款利率D．成本利潤率

27．公共配套設施建設費在房地產開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（ ）。
A．土地費用B．前期工程費C．房屋開發(fā)費D．管理費用

28．某房地產投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（ ）。
A．10％B．11.27％C．14.18％D．22.55％

29．下列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是（ ）。
A．土地購置貸款B．土地儲備貸款C．土地開發(fā)貸款D．建投貸款

30．下列選項中，不計入收益性物業(yè)經營費用的是（ ）。
A．抵押貸款還本付息
B．管理人員工資
C．公共設施維修提供
D．保險費

31．下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是（ ）。
A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數值越高
B．貸款期限越長，期限系數值越大
C．項目風險越大，風險等級系數值越大
D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

32．市場經濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。
A．經營成本
B．物業(yè)檔次
C．業(yè)主目標收益要求
D．同類型物業(yè)的市場供求關系

33．王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2．那么，可出租面積應為（ ）m2．
A．33 B．40 C．43 D．47

34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。
A．零售商的財務能力
B．零售商需要的服務
C．零售商組合與位營分配
D．零售商的聲譽

35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為（ ）萬元。
A．42.0 B．50.4 C．60.0 D．72.0

二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1．一般來說，房地產投資風險分析主要包括（ ）等分析。
A．投資資金的安全性
B．項目定位的科學性
C．期望收益的可靠性
D．投資項目的變現性
E．資產管理的復雜性

2．房地產市場結構包括（ ）。
A．總量結構
B．區(qū)域結構
C．產品結構
D．供求結構
E．資金結構

3．從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現在（ ）。
A．第一階段
B．第二階段初期
C．第三階段初期
D．第三階段
E．第四階段

4．制定租售方案的工作內容主要包括（ ）。
A．租售選擇
B．宣傳手段選擇
C．租售進度安排
D．廣告設計及安排
E．租售價格確定

5．隨著市場細分化研究的深入，在房地產營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點是（ ）。
A．消費者愿意支付較高的價格
B．企業(yè)處于領導地位
C．消費者以年輕人為主
D．商品住宅多為豪宅
E．以投資性購買為主

6．按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（ ）。
A．同質偏好市場
B．分散偏好市場
C．個別偏好市場
D．集群偏好市場
E．彌隙市場

7．現金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時間點“零”是（ ）。
A．資金運動的時間始點
B．日歷年度的年初
C．某一基準時刻
D．既不能現金流出也不能有現金流入的時間點
E．既可有現金流入也可有現金流出的時間點

8．在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ ）。
A．折舊和攤銷
B．投資回收
C．投資回報
D．未分配利潤
E．權益融資

9．房地產置業(yè)投資的效果主要表現為（ ）等。
A．企業(yè)實力提升
B．租金收入
C．對社會貢獻增加
D．物業(yè)增值
E．物業(yè)權益份額增加

10．房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。
A．開發(fā)項目的選址定點審批
B．規(guī)劃設計條件審批
C．規(guī)劃設計方案審批
D．核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證
E．核發(fā)建設用地批準書

11．房地產開發(fā)項目財務評價的基本報價表包括（ ）。
A．總投資估算表
B．現金流量表
C．資金來源與運用表
D．損益表
E．資產負債表

12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（ ）。
A．建筑安裝工程費
B．土地使用權出讓金
C．拆遷補償費
D．公共配套設施建設費
E．城市基礎設施建設費

13．債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。
A．項目投資形成的可分配利潤
B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息
C．協(xié)議中規(guī)定的有關費用
D．租售收益
E．股息

14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（ ）。
A．可出租或可使用面積
B．出租方的商業(yè)信譽
C．基礎租金與市場租金
D．出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修
E．物業(yè)管理企業(yè)的經營業(yè)績

15．影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有（ ）。
A．自然特征，如山地和河流等
B．細分市場
C．人口密度的大小
D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍
E．競爭性項目的區(qū)域

三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出售、出租或經營時，其投資均屬于長期投資。 （ ）

2．購買住房抵押支持證券的個人和機構，是房地產間接投資者。 （ ）

3．在進行風險分析時，期望收益的標準勞差值越小，表明該項目風險越大。 （ ）

4．通貨膨脹對房地產投資只有負面影響。 （ ）

5．房地產空間市場決定房地產租金，資產市場訣定房地產價格。 （ ）

6．房地產市場自然周期的第三階段始予供求轉折點，此時房地產空置率低于合理空置率。 （ ）

7．當某房地產投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經濟上又是可行的，那么其資本金的內部收益就大于全投資內部收益率。 （ ）

8．在房地產開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質。 （ ）

9．開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數。（ ）

10．在房地產投資分析中，若不能確定各風險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。 （ ）

11．在非線盈虧平衡分析中，有可能出現多個盈虧平衡點。 （ ）

12．假如房地產項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產開發(fā)商對象權益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）

13．個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關系，因此無論是期房還是現房，金融機構發(fā)放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購房者。（ ）

14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 （ ）

15．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。 （ ）

四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計劃結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。）

1．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60％來自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）

2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權，期限為40年，擬建一商場出租經營。據估算，項目的開發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。、經過分析，得到以下數據：

（1）項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

（2）第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。

從第4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。

（3）計算期（開發(fā)經營期）取20年。

請根據以上資料，完成下列工作：

（1）編制資本金現金流量表。（不考慮所得稅）

（2）若該開發(fā)商要求的目標收益率為15％；計箕該投資項目的凈現值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）