09年房地產(chǎn)估價原則運用與詳解

    房地產(chǎn)估價原則是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價原則主要有：最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則和合法原則。怎樣才能把這四個原則運用自如？網(wǎng)校今天把這四個原則詳細(xì)解析了一下，希望對大家有所幫助：

　　1、最高最佳使用原則(在合法原則前提下)：用途、強度、適應(yīng)性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少?并說明評估時的依據(jù)和理由。

　　答案：

　　1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。

　　900×4=3600(萬元)

　　2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中最佳使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理;其二、使用強度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

　　例3：2001年模擬試題問答題的第(二)題

　　(2)估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2000年3月)起計，則該地塊在2000年3月的價格為：(答案為D)

　　A.400萬元　B.350萬元　C.100萬元　D.〉400萬元

　　估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

　　(3)替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第(一)題

　　(4)合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：問答題第(三)題和選擇題第(一)、(二)題。

　　98年考試題：選擇題第(一)題。

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