2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(69)

　　根據(jù)測(cè)算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果：$lesson$

　　比準(zhǔn)價(jià)格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)

　　成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：

　　土地單價(jià)=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)

　　C、土地估價(jià)綜合結(jié)果

　　土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436(萬(wàn)元)

　　2、別墅建筑物估價(jià)

　　別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。

　　A、據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費(fèi)(含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi))、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤(rùn)率20%、銷售稅費(fèi)10%。

　　B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為3428元/m2×35285m2=120957000(元)=12095.7(萬(wàn)元)

　　根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2

　　C、現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格：

　　3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51萬(wàn)元

　　4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格

　　23436+3072.51=26508.51(萬(wàn)元)

　　(二)方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià)

　　根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。

　　1、別墅總樓價(jià)

　　市場(chǎng)研究分析(略)

　　據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象平均售價(jià)為11200元/m2，則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬(wàn)元

　　2、銷售稅費(fèi)(含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅及附加，所得稅等)為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10%，則39519.2×10%=3951.9(萬(wàn)元)

　　3、建筑物未完工部分的價(jià)格=全部完工后別墅建筑物總價(jià)格現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格=12095.7-3072.51=9023.19(萬(wàn)元)

　　4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(萬(wàn)元)

　　八、估價(jià)結(jié)論

　　以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表三：

　　表三　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬(wàn)元

　　估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526.31萬(wàn)元

　　九、附件，說(shuō)明，其他資料(略)

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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