2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》全真模擬卷

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　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　?、僖苑课輽?quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　　②當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　?、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　?、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

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　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001 年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/┫.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　?、賾?yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　?、趹?yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　?、劾麧檻?yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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　　某管道工程建設(shè)項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：

　　1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;

　　2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識不清，并且存在銹斑。

　　3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。

　　問題：

　　1、對上述問題應(yīng)如何處理?

　　2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?

　　答案：

　　1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標(biāo)識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業(yè)主備案。

　　2、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、材質(zhì)化驗單、技術(shù)指標(biāo)報告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進行書面資料的審查。

　　3、如果施工單位提交了上述資料，經(jīng)監(jiān)理工程師審查符合要求，則施工單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求對該產(chǎn)品進行有見證員簽證的取樣送檢，自行取樣送檢是無效的。監(jiān)理工程師不能同意使用該批管材。如果經(jīng)見證抽樣并檢測后，證明材料質(zhì)量符合技術(shù)規(guī)范、設(shè)計文件和工程承包合同要求，則監(jiān)理工程師方可進行質(zhì)檢簽證，并書面通知施工單位。

　　4、如果施工單位不能提供第二條所述的資料，或雖提供了上述資料，但經(jīng)見證抽樣檢測后質(zhì)量不符合技術(shù)規(guī)范、設(shè)計文件或工程承包合同要求，則監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本項工程，并要求施工單位將該批鋼管運出施工現(xiàn)場。

　　5、監(jiān)理工程師應(yīng)將處理結(jié)果書面通知業(yè)主。工程材料的檢測費用由施工單位承擔(dān)。

　　6、在購買過程中，業(yè)主只是建議某單位買鋼管，并沒有直接參與買賣，因此，購買、運輸、退場等全部損失應(yīng)有施工單位承擔(dān)，施工方與供貨廠商之間的經(jīng)濟、法律等問題，由他們雙方根據(jù)供貨合同解決。

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　　單項選擇題

　　(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31 日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

　　1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。

　　A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

　　B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

　　C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低

　　2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計算建筑物的折舊。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是( )

　　A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值

　　C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。

　　D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整

　　(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年 5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

　　5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。

　　A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點

　　B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

　　C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

　　D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

　　6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用( )。

　　A、目前住宅市場價格

　　B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點

　　C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　7.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用( )。

　　A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

　　C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

　　D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　8.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括( )。

　　A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　(三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106;土地報酬率為6%。

　　9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。

　　A、[2000，2300]

　　B、[2030，2270]

　　C、[2060，2240]

　　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。

　　A、2136

　　B、2165

　　C、2179

　　D、2206

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