2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》備考練習4
特別推薦:房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總
1.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定,其保修期從( )起計算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗收之日
C.商品房竣工驗收合格之日
D.商品房交付之日
參考答案:D
2.下列風險中,不屬于系統(tǒng)風險的是( )。
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.購買力風險
D.比較風險
參考答案:D
解析:比較風險又稱機會成本風險,是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去了其他投資機會,同時也失去了相應可能收益時,給投資者帶來的風險。
3.某投資市場的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.6%,國債收益率為4.5%,房地產(chǎn)投資市場的風險相關系數(shù)為0.5。那么,當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( )。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
參考答案:C
解析:R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%,注意不能用銀行貸款利率,若是存款利率,則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。
4.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中,空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的( )。
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
參考答案:B
5.在測算資本金融資成本時,其資金占用費是按( )計算的。
A.綜合利率
B.貸款利率
C.折現(xiàn)率
D.機會成本
參考答案:D
6.( ),是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。
A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券
B.房地產(chǎn)抵押擔保
C.住房抵押貸款證券化
D.投資于金融證券
參考答案:C
7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
參考答案:C
解析:吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關系。
8.下列關于房地產(chǎn)市場劃分的說法,不正確的是( )。
A.二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場
B.三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場
C.按照增量存量的方式,將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場
D.按照增量存量的方式,房屋市場劃分為一級房屋市場,二級房屋市場和三級房屋市場
參考答案:D
解析:按照增量存量的方式,房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。
9.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算,在工程招標階段編制工程標底,在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后進行工程結(jié)算的,一般是( )。
A.造價工程師
B.結(jié)構(gòu)工程師
C.設備工程師
D.監(jiān)理工程師
參考答案:A
10.下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中,不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命
B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長
C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好,可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命
D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關
E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間
參考答案:DE
解析:對于收益性房地產(chǎn)來說,其經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,出租經(jīng)營收入大于運營費用,即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關。
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11.以( )方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
A.土地使用權(quán)出讓
B.房地產(chǎn)出租
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
D.房地產(chǎn)抵押
答案:C
【解析】:以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
12.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定,其保修期從( )起計算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗收之日
C.商品房竣工驗收合格之日
D.商品房交付之日
答案:D
【解析】:當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同,合同約定建筑面積為00┫。后經(jīng)過有關部門批準,李某所預購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93┫。其面積誤差比的絕對值為( )。
A.?3%
B.3%
C.?7%
D.7%
答案: D
【解析】:面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×00%=(93-00)/00=?7%,??7%?=7%。
14.無正當理由拖欠房租( )個月以上的,屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A.
B.3
C.5
D.6
答案:D
【解析】:無正當理由,拖欠房租6個月以上的,屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15.下列關于“抵押權(quán)設立后抵押房屋出租”,表述錯誤的是( )。
A.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權(quán)
B.抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時,如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時,如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔
答案:A
【解析】:該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán),所以A選項不正確。
16.人民法院依法對抵押物拍賣的,拍賣保留價由( )參照評估價確定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競買人
答案:B
【解析】:人民法院依法對抵押物拍賣的,拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實行土地( )和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
A.使用權(quán)
B.所有權(quán)
C.收益權(quán)
D.占用權(quán)
答案:A
【解析】:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
18.下列關于預告登記的表述中,錯誤的是( )。(2007年試題)
A.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)
B.預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效
C.預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售,主要是防止一房多賣
答案:D
【解析】:預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記,該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
19.張某購買了一套二手房,按照有關規(guī)定,張某應到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權(quán)初始登記
C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
D.房屋所有權(quán)變更登記
答案:C
【解析】:房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指,房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。
20.( )是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
A.房地產(chǎn)平面圖
B.房地產(chǎn)有關證明和文件
C.房地產(chǎn)卡片
D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊
答案: A
【解析】:房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
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