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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》備考練習4

更新時間:2015-02-13 08:57:15 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2015年房產(chǎn)估價師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題,供大家參考學習!祝您馬到成功!

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  1.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定,其保修期從( )起計算。

  A.商品房竣工之日

  B.商品房竣工驗收之日

  C.商品房竣工驗收合格之日

  D.商品房交付之日

  參考答案:D

  2.下列風險中,不屬于系統(tǒng)風險的是( )。

  A.通貨膨脹風險

  B.市場供求風險

  C.購買力風險

  D.比較風險

  參考答案:D

  解析:比較風險又稱機會成本風險,是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去了其他投資機會,同時也失去了相應可能收益時,給投資者帶來的風險。

  3.某投資市場的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.6%,國債收益率為4.5%,房地產(chǎn)投資市場的風險相關系數(shù)為0.5。那么,當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( )。

  A.10.3%

  B.7.17%

  C.9.75%

  D.8.59%

  參考答案:C

  解析:R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%,注意不能用銀行貸款利率,若是存款利率,則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。

  4.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中,空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的( )。

  A.第一階段

  B.第二階段

  C.第三階段

  D.第四階段

  參考答案:B

  5.在測算資本金融資成本時,其資金占用費是按( )計算的。

  A.綜合利率

  B.貸款利率

  C.折現(xiàn)率

  D.機會成本

  參考答案:D

  6.( ),是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。

  A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

  B.房地產(chǎn)抵押擔保

  C.住房抵押貸款證券化

  D.投資于金融證券

  參考答案:C

  7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。

  A.1.8月

  B.2.5季

  C.1.8年

  D.0.45年

  參考答案:C

  解析:吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關系。

  8.下列關于房地產(chǎn)市場劃分的說法,不正確的是( )。

  A.二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場

  B.三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場

  C.按照增量存量的方式,將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場

  D.按照增量存量的方式,房屋市場劃分為一級房屋市場,二級房屋市場和三級房屋市場

  參考答案:D

  解析:按照增量存量的方式,房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。

  9.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算,在工程招標階段編制工程標底,在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后進行工程結(jié)算的,一般是( )。

  A.造價工程師

  B.結(jié)構(gòu)工程師

  C.設備工程師

  D.監(jiān)理工程師

  參考答案:A

  10.下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中,不正確的有( )。

  A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命

  B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長

  C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好,可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命

  D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關

  E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間

  參考答案:DE

  解析:對于收益性房地產(chǎn)來說,其經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,出租經(jīng)營收入大于運營費用,即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關。

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  11.以( )方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

  A.土地使用權(quán)出讓

  B.房地產(chǎn)出租

  C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  D.房地產(chǎn)抵押

  答案:C

  【解析】:以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

  12.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定,其保修期從( )起計算。

  A.商品房竣工之日

  B.商品房竣工驗收之日

  C.商品房竣工驗收合格之日

  D.商品房交付之日

  答案:D

  【解析】:當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

  13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同,合同約定建筑面積為00┫。后經(jīng)過有關部門批準,李某所預購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93┫。其面積誤差比的絕對值為( )。

  A.?3%

  B.3%

  C.?7%

  D.7%

  答案: D

  【解析】:面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×00%=(93-00)/00=?7%,??7%?=7%。

  14.無正當理由拖欠房租( )個月以上的,屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

  A.

  B.3

  C.5

  D.6

  答案:D

  【解析】:無正當理由,拖欠房租6個月以上的,屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

  15.下列關于“抵押權(quán)設立后抵押房屋出租”,表述錯誤的是( )。

  A.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權(quán)

  B.抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力

  C.抵押人將已抵押的房屋出租時,如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任

  D.抵押人將已抵押的房屋出租時,如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔

  答案:A

  【解析】:該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán),所以A選項不正確。

  16.人民法院依法對抵押物拍賣的,拍賣保留價由( )參照評估價確定。

  A.委托人

  B.人民法院

  C.拍賣師

  D.競買人

  答案:B

  【解析】:人民法院依法對抵押物拍賣的,拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。

  17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實行土地( )和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

  A.使用權(quán)

  B.所有權(quán)

  C.收益權(quán)

  D.占用權(quán)

  答案:A

  【解析】:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

  18.下列關于預告登記的表述中,錯誤的是( )。(2007年試題)

  A.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)

  B.預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效

  C.預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力

  D.預告登記的范圍應當是商品房預售,主要是防止一房多賣

  答案:D

  【解析】:預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記,該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。

  19.張某購買了一套二手房,按照有關規(guī)定,張某應到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理( )。

  A.房屋總登記

  B.房屋所有權(quán)初始登記

  C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

  D.房屋所有權(quán)變更登記

  答案:C

  【解析】:房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指,房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。

  20.( )是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。

  A.房地產(chǎn)平面圖

  B.房地產(chǎn)有關證明和文件

  C.房地產(chǎn)卡片

  D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊

  答案: A

  【解析】:房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。

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