浙江省2010年10月自學(xué)考試房地產(chǎn)評估試題

　　一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

　　在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

　　1.在城市中，__________是影響土地利用的主要因素。(　　)

　　A.土地肥沃程度

　　B.氣候、水文

　　C.工程地質(zhì)條件的優(yōu)劣、地形坡度

　　D.地貌、土壤

　　2.當(dāng)容積率不變時，樓面地價與土地價格__________;地價不變，樓面地價與容積率__________。(　　)

　　A.成正比 成正比

　　B.成正比 成反比

　　C.成反比 成反比

　　D.成反比 成正比

　　3.區(qū)位理論的發(fā)展過程中，__________的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低確定企業(yè)的最佳區(qū)位。(　　)

　　A.成本學(xué)派

　　B.市場學(xué)派

　　C.行為學(xué)派

　　D.管理學(xué)派

　　4.一般來說，在城市化初期，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以__________為主，房地產(chǎn)的價格__________。(　　)

　　A.第一、第二產(chǎn)業(yè) 較高

　　B.第一、第二產(chǎn)業(yè) 較低

　　C.第一、第三產(chǎn)業(yè) 較高

　　D.第一、第三產(chǎn)業(yè) 較低

　　5.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價__________。容積率與地價的關(guān)系一般__________。(　　)

　　A.越高 呈線性關(guān)系

　　B.越高 不呈線性關(guān)系

　　C.越低 不呈線性關(guān)系

　　D.越低 呈線性關(guān)系

　　6.在市場資料豐富的情況下，__________則是最常用的方法。(　　)

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.剩余法

　　D.市場比較法

　　7.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜(　　)

　　A.選擇街角地

　　B.多面臨街

　　C.畸零地

　　D.一面臨街

　　8.主導(dǎo)因素即對土地級別有重大影響，在定級因素權(quán)重體系中所占權(quán)重較大的因素。劃分單位時，選擇__________以上的主導(dǎo)因素，作為劃分單元、檢測單元內(nèi)部均值的標(biāo)準(zhǔn)。(　　)

　　A.一個

　　B.二個

　　C.四個

　　D.五個

　　9.一般情況下，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用__________指標(biāo)。(　　)

　　A.實際收入

　　B.主觀收入

　　C.客觀收入

　　D.潛在收入

　　10.從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價值是未來__________的現(xiàn)值之和。(　　)

　　A.潛在毛收入

　　B.有效毛收入

　　C.正常凈收益

　　D.銷售收入

　　11.下列說法正確的是(　　)

　　A.在確定凈收益時，不僅要測算有形收益，還要將各種無形收益折算成貨幣收益，共同計算

　　B.在確定凈收益時，僅測算有形收益，不測算無形收益

　　C.在確定凈收益時，僅測算無形收益，將各種無形收益折算成貨幣收益

　　D.在確定凈收益時，將有形收益減去無形收益

　　12.在運(yùn)用市場比較法時，所選取的交易案例必須與待估房地產(chǎn)具有相似性，這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件?(　　)

　　A.非單一性

　　B.可替代性

　　C.合法性

　　D.可修正性

　　13.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年5月至2006年9月的價格指數(shù)分別為101.5、100.7、99.8、98.9、103.3(都分別以上個月為100)。某宗房地產(chǎn)2006年5月的成交價格為5100元/平方米，將其修正到2006年9月的價格為__________元/平方米。(　　)

　　A.5089

　　B.5145

　　C.5236

　　D.5315

　　14.從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是(　　)

　　A.恩格爾定律

　　B.供求關(guān)系原理

　　C.生產(chǎn)費(fèi)用價值論

　　D.替代原理

　　15.具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地，被稱為(　　)

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.熟地

　　D.凈地

　　16.一般，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命__________自然壽命。在房地產(chǎn)估價中一般應(yīng)采用__________。(　　)

　　A.小于 經(jīng)濟(jì)耐用年限

　　B.小于 自然耐用年限

　　C.大于 自然耐用年限

　　D.大于 經(jīng)濟(jì)耐用年限

　　17.在房地產(chǎn)評估實務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評估待開發(fā)土地價值時運(yùn)用得最為廣泛的是(　　)

　　A.市場比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.剩余法

　　18.__________能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。(　　)

　　A.市場比較法

　　B.剩余法

　　C.收益法

　　D.路線價估價法

　　19.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是(　　)

　　A.供求關(guān)系原理

　　B.生產(chǎn)費(fèi)用價值論

　　C.替代原理

　　D.投入產(chǎn)出原理

　　20.房地產(chǎn)評估報告，對于一般的例行估價案件都可采用__________評估報告書。(　　)

　　A.定型式

　　B.自由式

　　C.開放式

　　D.混合式

　　二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)

　　在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

　　1.區(qū)位是__________在空間上有機(jī)組合的綜合表現(xiàn)。(　　)

　　A.社會地理區(qū)位

　　B.自然地理區(qū)位

　　C.經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位

　　D.交通地理區(qū)位

　　E.文化地理區(qū)位

　　2.根據(jù)區(qū)位地租理論，農(nóng)作物分化成六種作物制度，圍繞城市中心呈向心環(huán)帶狀分布，這就是“杜能環(huán)”。下列說法正確的是(　　)

　　A.第一區(qū)為自由農(nóng)作區(qū)

　　B.第二區(qū)為林業(yè)區(qū)

　　C.第三區(qū)為放牧區(qū)

　　D.第三、四、五區(qū)為作物輪作區(qū)

　　E.第六區(qū)為放牧區(qū)

　　3.房地產(chǎn)估價的基本方法包括(　　)

　　A.市場比較法

　　B.收益法

　　C.剩余法

　　D.路線價法

　　E.成本法

　　4.反映交通通達(dá)度的因素因子，主要有(　　)

　　A.道路功能

　　B.道路寬度

　　C.路網(wǎng)密度

　　D.公交便捷度

　　E.對外交通設(shè)施

　　5.收益法又稱作(　　)

　　A.收益還原法

　　B.資本化法

　　C.投資法

　　D.收益現(xiàn)值法

　　E.假設(shè)開發(fā)法

　　6.計算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時，應(yīng)具備的條件是(　　)

　　A.應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入

　　B.收入應(yīng)是實際收入

　　C.收入應(yīng)是可能的最高收入

　　D.收入必須能持續(xù)獲得

　　E.收入應(yīng)具有預(yù)測性

　　7.所謂正常交易，是指__________的交易。(　　)

　　A.公開市場

　　B.信息通暢

　　C.交易雙方平等自愿情況下

　　D.誠實無欺

　　E.有利害關(guān)系

　　8.折舊的求取方法包括(　　)

　　A.直線法

　　B.余額遞減法

　　C.成新折扣法

　　D.實際觀察法

　　E.混合法

　　9.路線價法特別適宜于(　　)

　　A.單個宗地估價

　　B.特殊房地產(chǎn)的估價，如道觀、寺廟、教堂等

　　C.土地課稅估價

　　D.土地重劃估價

　　E.征地拆遷估價

　　10.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的計算公式中，涉及哪些修正?(　　)

　　A.區(qū)域因素修正

　　B.個別因素修正

　　C.年期修正系數(shù)

　　D.期日修正系數(shù)

　　E.容積率修正系數(shù)

　　三、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

　　1.地租理論的應(yīng)用有哪些?

　　2.影響房地產(chǎn)價格的一般因素中，行政因素包括哪些內(nèi)容?

　　3.資本化率的確定有哪些方法?

　　4.剩余法的前提條件有哪些?

　　四、計算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.某房地產(chǎn)，經(jīng)預(yù)測在未來4年的凈收益將分別為100萬元、120萬元、125萬元、140萬元，從第5年以后到無限年，每年的凈收益固定為150萬元，資本化率為10%，無限年使用。求該房地產(chǎn)的收益價格。

　　2.有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要600元;地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當(dāng)時建筑造價每平方米500元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米需1000元，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

　　五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.論述綜合土地定級程序。

　　2.論述市場比較法比較實例的選擇應(yīng)滿足的要求。

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