浙江省2011年1月自學考試房地產(chǎn)評估試題

　　浙江省2011年1月高等教育自學考試房地產(chǎn)評估試題

　　一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

　　在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

　　1._________主要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。( )

　　A.居住建筑 B.公共建筑轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　C.辦公建筑 D.工業(yè)建筑

　　2._________是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。( )

　　A.級差地租Ⅰ B.級差地租Ⅱ

　　C.絕對地租 D.壟斷地租

　　3.貸款比重越大，就會_________，房地產(chǎn)價格也就會_________。( )

　　A.促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮 下降 B.促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮 上升

　　C.減少市場對房地產(chǎn)的需求 下降 D.減少市場對房地產(chǎn)的需求 上升

　　4.在臨海的城市，面海地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格_________。土地平坦，地價_________;反之，土地高低不平，地價_________。( )

　　A.高 較高 較低 B.高 較低 較高

　　C.低 較低 較高 D.低 較高 較低

　　5.下列屬于估價對象權(quán)益狀況的是( )

　　A.土地面積、形狀 B.土地使用權(quán)的年限

　　C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊程度 D.建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)

　　6.標準宗地的選擇應考慮：宗地的面積_________，宗地的形狀宜采用_________。( )

　　A.應盡量大 不規(guī)則的形狀 B.應盡量大 長方形

　　C.大小要適中 長方形 D.大小要適中 不規(guī)則的形狀

　　7._________的優(yōu)點是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡捷性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標規(guī)劃決策問題的有效決策方法。( )

　　A.特爾菲測定法 B.因素成對比較法

　　C.層次分析法 D.哥頓法

　　8.收益法就是分析估價對象房地產(chǎn)的_________市場情況，推測和估計估價對象_________將要獲得的收益，并測算房地產(chǎn)_________的價格或價值。( )

　　A.現(xiàn)在 未來 未來 B.未來 未來 在估價時點上

　　C.過去 未來 未來 D.過去 現(xiàn)在 在估價時點上

　　9.收益法采用_________作為估價依據(jù)。( )

　　A.實際收入、實際費用和實際凈收益

　　B.實際收入、實際費用和客觀凈收益

　　C.客觀收入、實際費用和實際凈收益

　　D.客觀收入、客觀費用和客觀凈收益

　　10.評估房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會( )

　　A.越低 B.越高

　　C.不變 D.符合客觀實際

　　11.采用市場比較法，要求所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的，這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件?( )

　　A.時間性 B.可替代性

　　C.正常性 D.可修正性

　　12.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日為100)。有一房地產(chǎn)在2006年6月1日的價格為2000元/m2。對其作交易日期修正到2006年10月1日的價格為_________元/m2。( )

　　A.1376 B.2308

　　C.2558 D.2105

　　13.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為_________。( )

　　A.1.05 B.0.95

　　C.0.98 D.1.03

　　14.已完成土地使用權(quán)批準手續(xù)，具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地，被稱為_________。( )

　　A.生地 B.毛地

　　C.熟地 D.凈地

　　15.運用成本法評估舊房地產(chǎn)價格，對于房地合一的舊房地產(chǎn)( )

　　A.舊房地產(chǎn)價格=土地實際取得費用+建筑物實際建造成本―建筑物折舊

　　B.舊房地產(chǎn)價格=土地實際取得費用+建筑物重新建造成本―建筑物折舊

　　C.舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得費用+建筑物實際建造成本―建筑物折舊

　　D.舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得費用+建筑物重新建造成本―建筑物折舊

　　16.剩余法的基本思路是依據(jù)_________原理。( )

　　A.供求關(guān)系 B.生產(chǎn)費用價值論

　　C.替代 D.投入產(chǎn)出

　　17.路線價估價法采用的原理是土地價值高低隨距街道距離增大( )

　　A.遞減 B.遞增

　　C.不變 D.先減后增

　　18.我國目前的基準地價表現(xiàn)形式與_________的公示地價的表現(xiàn)形式類似，都是_________。( )

　　A.德國 區(qū)片價和路段價 B.德國 標準宗地的價格

　　C.日本、韓國 標準宗地的價格 D.日本、韓國 區(qū)片價和路段價

　　19.房地產(chǎn)評估報告是房地產(chǎn)估價的_________，是估價師提供給委托估價方的“產(chǎn)品”，_________。( )

　　A.最終結(jié)果 是具有一定法律效力的文件

　　B.最終結(jié)果 不具有法律效力

　　C.中期結(jié)果 不具有法律效力

　　D.中期結(jié)果 是具有一定法律效力的文件

　　20.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評估報告應_________才具有法律效應。( )

　　A.由注冊房地產(chǎn)估價師簽名

　　B.由注冊房地產(chǎn)估價師蓋章

　　C.加蓋估價機構(gòu)的公章后

　　D.由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，并加蓋估價機構(gòu)的公章后

　　二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)

　　在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

　　1.土地的社會經(jīng)濟屬性主要表現(xiàn)在哪些方面?( )

　　A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多樣性

　　C.土地區(qū)位的可變性 D.土地資源的無限性

　　E.土地使用潛力的有限性

　　2.房地產(chǎn)價格影響因素中，城市區(qū)域因素包括( )

　　A.心理因素 B.商服繁華度

　　C.交通便捷度 D.城市設(shè)施完備度

　　E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量

　　3.中房指數(shù)的作用包括( )

　　A.降低房地產(chǎn)價格

　　B.提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤

　　C.為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)

　　D.為投資商提供比較準確的市場信息

　　E.為廣大的消費者服務(wù)

　　4.根據(jù)劃分單元采用的手段，單元劃分方法分為手工法和機助法。手工作業(yè)一般同時采用一種或幾種方法，這些方法包括( )

　　A.主導因素判定法 B.主導因素分值疊置法

　　C.固定網(wǎng)格法 D.均質(zhì)地域法

　　E.動態(tài)網(wǎng)格法

　　5.收益法應用的關(guān)鍵和難點是( )

　　A.潛在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算

　　C.運營費用的估算 D.凈收益的估算

　　E.資本化率的確定

　　6.交易實例應搜集的內(nèi)容包括( )

　　A.成交價格 B.成交日期

　　C.付款方式 D.交易實例在交易時的狀態(tài)

　　E.交易雙方的情況及交易目的

　　7.征用農(nóng)地時，主要是對被征地的農(nóng)業(yè)集體和個人支付征地費和各種補償，包括( )

　　A.土地補償費 B.青苗補償費

　　C.地上附著物補償費 D.安置補助費

　　E.房屋拆遷安置補償費

　　8.剩余法評估不動產(chǎn)價格，估算各項成本費用時，專業(yè)費用包括( )

　　A.建筑設(shè)計費 B.規(guī)劃設(shè)計費

　　C.工程概預算費用 D.不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅

　　E.市場營銷廣告費用

　　9.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準地價評估的資料主要有哪幾類? ( )

　　A.宏觀經(jīng)濟資料 B.土地交易資料

　　C.交易資料 D.企業(yè)利潤和效益資料

　　E.聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料

　　10.由于評估報告是記載估價過程、反映估價成果的文件，所以應當做到：( )

　　A.全面性 B.公正性

　　C.客觀性 D.準確性

　　E.概括性

　　三、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

　　1.由于房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成的，其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面?

　　2.影響土地級別的因素主要歸納為哪五類?

　　3.新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中，開發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的?

　　4.基準地價修正系數(shù)測定有哪些途徑?

　　四、計算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.某寫字樓建筑面積3000m2，月租金水平為140元/m2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的4%，合理運營費用為有效毛租金的35%，求該寫字樓的凈收益?

　　2.為評估某商鋪的價格，在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：

　　上表交易情況中，正(負)值表示可比實例價格高(低)于其正常價格的幅度;區(qū)域因素和個別因素中，正(負)值表示可比實例的相應因素優(yōu)(劣)于估價對象的幅度。從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場價格基本不變，以后月均遞增2%。試利用上述資料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價(如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法)。

　　五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.論述房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實意義。

　　2.論述剩余法的適用范圍。

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