2014年自考"房地產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:市場(chǎng)法

更新時(shí)間：2013-12-20 13:57:55 來(lái)源：|0

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摘要高層法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對(duì)于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不透明、住處不暢的地區(qū)則不宜采用。

　　二、市場(chǎng)法

　　(一)市場(chǎng)法的原則及其適用范圍

　　市場(chǎng)法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類(lèi)型區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素(外部環(huán)境因素)及個(gè)別因素(房地產(chǎn)自身?xiàng)l件)加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。

　　高層法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對(duì)于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不透明、住處不暢的地區(qū)則不宜采用。

　　一般說(shuō)來(lái)，市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件主要有：

　　1、要有一定數(shù)量的正常交易的實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。

　　2、選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。

　　3、交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。

　　4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。

　　5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。

　　(二)建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法的應(yīng)用

　　1、交易實(shí)例比較法(直接法)。此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場(chǎng)上找到相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為參照物。

　　2、基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法(間接法)。該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)，對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個(gè)合理的且最新的基準(zhǔn)價(jià)格。

　　(三)應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序

　　1、資料收集。

　　收集被評(píng)估的建筑物的基本情況以及市場(chǎng)和被評(píng)估房屋建筑物之間關(guān)系的一些數(shù)據(jù)資料。

　　2、選擇作比較的交易實(shí)例。

　　3、交易行為的補(bǔ)正。

　　4、交易日期的修正。

　　5、區(qū)域因素的修正。

　　三、殘余估價(jià)法

　　它運(yùn)用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價(jià)值，減去土地的價(jià)值得到建筑物的價(jià)值，再細(xì)分在建筑物評(píng)估過(guò)程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過(guò)一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價(jià)格。

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