2000年全國土地估價師資格考試試題參考答案

試卷一 土地管理基礎
一、判斷題
1．√ 2．× 3．√ 4．√ 5．× 6．× 7．× 8．× 9．×
10．√ 11．√ 12．√ 13． × 14．√ 15．× 16．√ 17．√ 18．×
19．√ 20．√
二、單項選擇題
21．B 22．A 23．A 24．A 25．D 26．D 27．B 28．C 29．D
30．B 31．D 32．D 33．A 34．B 35．D 36．C 37．A 38．A
39．B 40．A 41．B 42．B 43．C 44．A 45．A 46．A 47．B
48．B 49．A 50．D 51．C 52．A 53．A 54．C 55．C 56．B
57．A 58．A 59．B 60．D 61．B 62．D 63．D 64．B 65．B
66．D 67．A 68．D 69．C 70．D 71．B 72．B 73．C 74．C
75．A 76．B 77．A 78．A 79．A 80．D 81．C 82．B 83．A
84．A 85．D 86．D 87．C 88．A 89．A 90．B 91．D 92．D
93．C 94．A 95．D 96．D 97．C 98．A 99．D 100．D
三、多項選擇題
101．ACD 102．CD 103．ABD 104．ABCD 105．ABC 106．AC
107．AB 108．BCD 109．BCD 110．ABD 111．ABC 112．ABCD
113．BCD 114．ABCD 115．ABC 116．BC 117．BCD 118．AB
119．BCD 120．ACD
試卷二． 土地估價相關經(jīng)濟理論與方法
一、判斷題
1．√ 2．√ 3．× 4．√ 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．×
10．× 11．√ 12．√ 13．× 14．× 15．× 16．× 17．√ 18．√
19．× 20．√
二、單項選擇題
21．D 22．B 23．B 24．B 25．C 26．D 27．D 28．A 29．A
30．C 31．B 32．A 33．A 34．D 35．D 36．D 37．D 38．A
39．A 40．B 41．D 42．D 43．D 44．A 45．C 46．B 47．D
48．D 49．A 50：B 51．A 52．D 53．D 54．C 55．B 56．A
57．C 58．C 59．A 60．A 61．A 62．D 63．B 64．C 65．A
66．D 67．A 68．A 69．B 70．A 71．C 72．C 73．A 74，B
75．B 76．D 77．D 78．C 79．D 8q．D 81．C 82．D 83．D
84．A 85．A 86．A 87．C 88．B 89．B 90．D 91．D 92．D
93．A 94．D 95．D 96．A 97．C 98．A 99．A 100．B
三、多項選擇題
101．AD 102．AC 103．ABC 104．ABD 105．BCD 106．ABD
107．ABCD 108．ABCD 109．ACD 110．ABC 111．BCD 112．BC
113．ABCD 114．ABC 115．ABCD 116．AC 117．BCD 118．ABC
119．ABC 120．BC
試卷三 土地估價理論與方法
第一部分標準化試題
一、判斷題
1．× 2．√ 3?！?4．√ 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．√
10．√ 11．√ 12．× 13．× 14．× 15．× 16．× 17．× 18．×
19．√ 20．×
二、單項選擇題
21．D 22．A 23．B 24．A 25．C 26．B 27．C 28．C 29．A
30．D 31．A 32．C 33．A 34．B 35．D 36．B 37．D 38．C
39．A 40．C 41．D 42．A 43．B 44．A 45．D 46．D 47．A
48．B 49．C 50．D 51．B 52．A 53．C 54．D 55．A 56．A
57．A 58．A 59．D 60．B 61．A 62．D 63．D 64．B 65．D
66．C 67．C 68．C 69．B 70．A 71．D 72，C 73．D 了4．D
75．C 76．C 77．A 78．B 79．C 80．C 81．C 82．B 83．B
84．A 85．A 86．B 87．A 88．D 89．C 90．C 91．B 92．D
93．C 94．B 95．A 96．B 97．C 98．D 99．B 100．C
三、多項選擇題
101．BCD 102．BC 103．ABD 104．BCD 105．ABC 106．CD
107．BD 108．BC 109．BD 110．BC 111．ABD 112．CD
113．ABCD 114．ABCD 115．ACD 116．ABD 117．ABCD 118．ABD
119．ABC 120．ACD

第二部分計算題
題1 計算結果
50年期可出讓土地平均單價：693．3元／平方米
題2 計算結果
宗地于2000年11月1日的土地單位面積價格：17156元／平方米
總地價：1715．6萬元
題3 計算結果
(1)該城市住宅地價指數(shù) (2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價格：1454．79元／平方米
題4 計算結果
最低建筑容積率3．0
試卷四 土地估價實務
第一部分綜合計算題
題1 計算結果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計算結果
最佳的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數(shù)，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術平均數(shù)也可，地價為906．33元／平方米。
第二部分案例綜合分析
1．答題要點
(1)簡單算術平均法。
(2)加權平均法。
(3)直接取市場比較法的評估結果。
(4)以市場比較法評估結果為主，以收益還原法做適當減價修正。
2．答題要點
(1)收集的資料包括：
①國家或當?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標準文件；②當?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設施開發(fā)費用或市政基礎設施配套費的收取標準；③征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等；④土地出讓金或土地增值收益資料；⑤國家或當?shù)厥袌龅睦仕?；⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率。
(2)基本步驟：
①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；②確定土地開發(fā)費；③計算利息；④計算土地開發(fā)利潤；⑤計算土地增值收益；⑥計算有限年期土地使用權價格。
3．答題要點
(1)不同點：
①A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與股份公司是土地租賃關系，由股份公司向企業(yè)支付租金；②B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊：
A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；②對企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。
B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔經(jīng)營風險，國家不能一次性收取土地收益；②對企業(yè)而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國家股本。

4．答題要點
(1)辦理的手續(xù)：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù)；②辦理有關規(guī)劃變更、審批手續(xù)；③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)；④辦理補交土地出讓金的手續(xù)；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。
(2)評估方法選擇、估價思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法。
估價思路：(略)。
市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數(shù)；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算土地純收益；⑥計算土地價格。
基準地價系數(shù)修正法估價的程序：①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正系數(shù)；④計算地價。
剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產(chǎn)總價格；⑤計算房屋現(xiàn)值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程序：①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數(shù)；④計算土地價格。
第三部分 土地估價報告改錯題
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分總述
1．估價依據(jù)中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。
2．估價依據(jù)中，“××省關于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評估有關的法律、法規(guī)是哪些。
3．估價定義中，未說明是什么權利的土地價格。
4．估價結果中，缺少樓面地價。
5．缺少《估價結果一覽表》。
6．需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7．土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。
8．土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。
9．建筑物狀況描述不詳。
10．地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價
11．估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。
12．未說明估價方法選擇的依據(jù)。
13．收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。
14．未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù)。
15．折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應為已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租總費用中漏計稅費項目。
17．未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù)。
18．總樓價計算中的使用年期(n)應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益還原法估價結果無單位地價。
20．市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。
21．市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。
22．比較因素中還應有容積率等的修正。
23．未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)。
24．估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)不一致。
25．未說明由3個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因。
26．地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結果的算術平均數(shù)，實際計算則采用的
是加權平均數(shù)。
27．地價的確定中，估價結果無大寫。
第四部分附錄
28．缺少估價對象房屋產(chǎn)權證。
29．缺少估價對象位置示意圖。
30．缺少估價機構工商營業(yè)執(zhí)照。
31．報告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規(guī)范提法；以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較.