2002年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》試題

第一部分 計(jì)算題
(共3題，各題分別為30、30、40分，共100分。答題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果;需按公式計(jì)算的，要求列出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。地價(jià)單價(jià)的單位為“元/平方米”、總價(jià)單位為“萬(wàn)元”。請(qǐng)?jiān)诿款}下方空白處答題)
一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi) (含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5．5%，投資利潤(rùn)率為10，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。
二、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投人后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)為4500元/平方米，同類(lèi)結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第1年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5．5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5．5%。根據(jù)以上條件，試計(jì)算:
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格;
(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問(wèn)甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
三、某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?guó)有土地租賃協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開(kāi)發(fā)程度。
經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下:
(1)B宗地:占地45畝，于1998年9月1日通過(guò)征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了300萬(wàn)元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開(kāi)發(fā)程度，共花費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)540萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通過(guò)出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開(kāi)發(fā)程度。按照2002年9月的市場(chǎng)行情，該宗地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá)55萬(wàn)元。
(3)D宗地:占地3．5公頃，于2002年9月以國(guó)家作價(jià)入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價(jià)425元/平方米。
B、C、D三宗地與A宗地之間除開(kāi)發(fā)程度等差別外，其他因素的差別如下表。

 
表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。
根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成七通一平的土地開(kāi)發(fā)需要1年的時(shí)間，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)分季度投人，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投人;設(shè)定土地開(kāi)發(fā)資金的貸款季利率為1．5%，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息;土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%
相對(duì)A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因開(kāi)發(fā)程度不同而有差異:達(dá)到七通一平時(shí)地價(jià)比五通一平高100元/平方米，達(dá)到五通一平時(shí)地價(jià)比三通一平高60元/平方米。
根據(jù)以上條件，試回答以下問(wèn)題:
(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A于2002年9月1日的土地價(jià)格;
(2)測(cè)算宗地A于2002年9月1日的市場(chǎng)年租金;
(3)測(cè)算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。

第二部分 案例分析
(共1題，60分。本題包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，請(qǐng)認(rèn)真閱讀理解， 并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問(wèn)題。請(qǐng)?jiān)陬}目下方空白處答題)
四、某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000 平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地巳閑置5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2．0~3．5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題:
1．市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由;
2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn):如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;
3．根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn):如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4．根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù);
5．該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓?zhuān)⒉臼霾煌鲎尫绞降幕咎攸c(diǎn);
6．市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)鉻送行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn):
(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序迸行評(píng)估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。
第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)
(共1題，40分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀披告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得3分，最高得分40分;只指出錯(cuò)誤但沒(méi)有說(shuō)明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤})
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部 總 述
一、鉆價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)
W企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估 (A省B縣)
二、委托估價(jià)方
W企業(yè)
三、受托估價(jià)方
(略)
四、估價(jià)目的
W企業(yè)擬迸行股份制改造并上市，根據(jù)原國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)"關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知"([1994]國(guó)土[法]字第153號(hào))、原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。
五、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》
(2)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》
(3)國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知 ([1994]國(guó)土[法]字第153號(hào))
(4)國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式 (1996)》的通知 ([1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào))
(5)原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令 《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的地方性規(guī)定
(7)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的有關(guān)資料
(8)委托方提供的有關(guān)資料

六、估價(jià)基準(zhǔn)日
二00-年十二月三十一日
七、估價(jià)日期
二00二年七月二十0至二00二年九月二十日
八、地價(jià)定義
待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。
九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)
(一)假設(shè)條件
(1)餅地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
(2)估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
(3)在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。
(4)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
(5)委托方提供的資料屬實(shí)。
(二)使用說(shuō)明
(1)本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)，不作其他用途。
（2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。
(3)此次土地估價(jià)報(bào)告分 “土地估價(jià)報(bào)告”和 “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門(mén)使用。
(4)評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。
(5)本評(píng)估報(bào)告由C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
十、土地估價(jià)師簽字
姓 名 估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)
十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:(土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章)
二00二年九月二十日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1．土地登記狀況
待估宗地位于B縣光明路××號(hào)，土地面積2200．8平方米，用途為工業(yè)，為國(guó)有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見(jiàn)表2-1。
2．土地權(quán)利狀況
待估宗地為國(guó)有劃撥土地，估價(jià)期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號(hào)為××國(guó)用 (1999)字第××號(hào)。無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。

 
3．土地利用狀況
待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1．2。
二、地價(jià)影晌因素分析
(略)

第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則
(略)
二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程
根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估過(guò)程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：
土地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×土地增值收益
1．土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)
根據(jù) 《A省土地管理法實(shí)施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗 (含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi);稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。
(1)征地費(fèi):通過(guò)調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2．0~3．0萬(wàn)元/畝。此次評(píng)估取待估宗地的征地費(fèi)為2．5萬(wàn)元/畝，即37．5元/平方米。
(2)有關(guān)稅費(fèi):由于待估宗地周邊的土地類(lèi)型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4．5元/平方米、耕地開(kāi)墾費(fèi)8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)7元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為19．5元/平方米。
(3) 土地管理費(fèi):根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定:土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3%征收，則為1．1元/平方米。
上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為58．1元/平方米。
2．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外 "三通"(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過(guò)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域 "三通一平"的平均開(kāi)發(fā)費(fèi)用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開(kāi)發(fā)水平，取待估宗地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50元/平方米。
3．投資利息
根據(jù)待估宗地的開(kāi)發(fā)程度及開(kāi)發(fā)規(guī)模，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期按1年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5．85%計(jì)，則
投資利息＝(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×開(kāi)發(fā)周期×5.85%
＝(58.1+50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4．投資利潤(rùn)
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為12%，則:
投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息)×開(kāi)發(fā)周期×12%
＝(58.1+50+6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5．計(jì)算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益＝(征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn))×10%
＝(58.1+50+13.7)×30%＝36.5(元/平方米)
6．計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格
待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格＝58.1+50+6.32+13.7+36•5
＝164.6(元/平方米)
(二)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開(kāi)發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及 《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下:
宗地地價(jià)＝待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×Al×A2×A3×A4×A5
Al――區(qū)域條件修正系數(shù)
A2――容積率修正系數(shù)
A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)
A4――基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)
A5――期日修正系數(shù)

采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下:
1．確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)
經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級(jí)地，3級(jí)地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為150元/平方米。
2．確定區(qū)域條件修正系數(shù) (Al)
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1．0553。
3．確定容積率修正系數(shù) (A2)
待估宗地面積為2200．8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1．2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1．16。

4．確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (A3)
待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年， 至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35．67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35．67]/[1-1/(1+8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5．確定基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù) (A4)
根據(jù)比次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，參照《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》中基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)為1．17。
6．期日修正系數(shù)
《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》是1996年5月經(jīng)A省國(guó)土管理局審核驗(yàn)收后開(kāi)始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價(jià)交易資料，經(jīng)分析測(cè)算，地價(jià)上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7．確定待估宗地的土地價(jià)格
根據(jù)公式:
宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×Al×A2×A3×A4×A5
＝15O×l.0553×1．16×0.95237×1．17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地價(jià)的確定
1．地價(jià)的確定
對(duì)于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，其評(píng)估結(jié)果分別為:
成本逼近法: 164．6元/平方米
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法: 185．2元/平方米
綜合分析兩種方法評(píng)估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以?xún)煞N方法求得結(jié)果
的加權(quán)平均值來(lái)確定最終結(jié)果:
待估宗地的土地價(jià)格＝185．2×0．7＋164．6×0．2＝162．6(元/平方米)
2．估價(jià)結(jié)果
待估宗地土地面積：22 00．8平方米
單位面積地價(jià)：162．6元/平方米
總地價(jià)：35．785萬(wàn)元
第四部分 附件
1．委托估價(jià)函
2．待估宗地區(qū)域位置圖
3．委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
4．估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5．土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件

答案

一、計(jì)算題
題1計(jì)算結(jié)果
宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)：320．69元／平方米
總地價(jià)：96．21萬(wàn)元
題2計(jì)算結(jié)果
(1)宗地總地價(jià)：12253．59萬(wàn)元，單位地價(jià)：9190．20元／平方米
(2)甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589．11平方米的公寓。
題3計(jì)算結(jié)果
題解一：
(1)A宗地單位地價(jià)：383．86元／平方米，總地價(jià)：1151．58萬(wàn)元
(2)A宗地的市場(chǎng)年租金：24．35元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格：?jiǎn)挝粌r(jià)格：152．02元／平方米
總價(jià)格：456．06萬(wàn)元
題解二：
(1)A宗地單位地價(jià)：379．04元／平方米，總地價(jià)：1137．12萬(wàn)元
(2)A宗地的市場(chǎng)年租金：24．05元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格：?jiǎn)挝粌r(jià)格：148．85元／平方米
總價(jià)格：446．55萬(wàn)元
二、案例分析題
1．答題要點(diǎn)
該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?
（1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶(hù)作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。
(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶(hù)也應(yīng)得到補(bǔ)償。
2．答題要點(diǎn)
(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。
(2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。
3．答題要點(diǎn)
對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。
土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。
(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方法。
4．答題要點(diǎn)
對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無(wú)償收回，因?yàn)椋?
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，如滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回。
5．答題要點(diǎn)
作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式公開(kāi)出讓。
各出讓方式的基本特征如下：
招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書(shū)，根據(jù)標(biāo)書(shū)所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。
拍賣(mài)：先由出讓方公布拍賣(mài)土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買(mǎi)，出價(jià)高者成交。
掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。

 
6．答題要點(diǎn)
(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估：
A．確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日期等；
B．?dāng)M定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類(lèi)型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等；
C．資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等；
D．相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析；
E．按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格；
F．試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果；
G．撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告書(shū)；
H．將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。
(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。
收集的資料包括：
1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：
A．開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益；
B．房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等；
C．房屋重置成本；
D．土地還原率、房屋還原率等參數(shù)；
E．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。
2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料：
A．三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類(lèi)型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例；
B．土地還原率等參數(shù)；
C．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。
3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：
A. 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系；
B．待估宗地所在土地級(jí)別；
C．土地還原率等參數(shù)；
D．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。
4)剩余法應(yīng)收集以下資料：
A．開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)；
B．開(kāi)發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用；
C．土地還原率、年貸款利率等參數(shù)；
D．當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。
三、土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下：
第一部分總述
1．估價(jià)依據(jù)中，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。
2．國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào))是舊的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)。
3．估價(jià)依據(jù)缺乏土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程。
4．地價(jià)定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開(kāi)發(fā)程度等內(nèi)容。
5，使用說(shuō)明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。
6．“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門(mén)使用為錯(cuò)誤說(shuō)法，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)供土地管理部門(mén)進(jìn)行估價(jià)報(bào)告審核或備案以及估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用。
7．缺少土地估價(jià)師簽字欄。 •
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
8．估價(jià)對(duì)象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81。

第三部分土地估價(jià)
9．成本逼近法的計(jì)算公式有誤。
10．成本逼近法中，稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。
11．成本逼近法中投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為半年，正確的計(jì)算公式應(yīng)為：投資利息＝土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)×開(kāi)發(fā)周期× 5．85％＋
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×開(kāi)發(fā)周期× 1／2×5．85％。
12．投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算投資利潤(rùn)時(shí)，投資利息不應(yīng)計(jì)算利潤(rùn)。
13．計(jì)算增值收益時(shí)，應(yīng)以成本價(jià)格乘以一定的增值收益率，成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息。
14．增值收益率有打印錯(cuò)誤。
15．成本逼近法計(jì)算待估宗地的價(jià)格有誤，計(jì)算結(jié)果是無(wú)限年期的價(jià)格，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正，修正為50年期的價(jià)格。
16. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開(kāi)發(fā)程度等。
17．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81，容積率修正系數(shù)為1．0。
18．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，待估宗地為國(guó)有劃撥土地，根據(jù)估價(jià)目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準(zhǔn)地價(jià)年限相同，不必進(jìn)行年期修正。
19．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年1月31日之間的地價(jià)變化情況。
20．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果有誤。
21．地價(jià)的確定中，未說(shuō)明結(jié)果確定方法的依據(jù)。
22．地價(jià)確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1．0。
23．估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒(méi)有大寫(xiě)。
24．缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表。
第四部分附件
25．缺少待估宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件。
26．缺少估價(jià)對(duì)象的照片資料。