物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理公司組建的條件

　　國(guó)家法律法規(guī)對(duì)不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業(yè)管理公司，必須滿足法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)于這種形式公司設(shè)立應(yīng)具備的條件。不同形式的公司的設(shè)立條雖然不盡相同，但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便，重點(diǎn)對(duì)有限責(zé)任公司的組建加以闡述。

　　有符合法定人數(shù)的股東

　　股東實(shí)際上就是公司設(shè)立的出資者，可以是自然人，也可以是企業(yè)或社團(tuán)組織。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，除一人制有限責(zé)任公司以外，設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業(yè)或社團(tuán)組織都能夠成為物業(yè)管理公司的股東，需要事先進(jìn)行確認(rèn)。

　　1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形，才能作為公司股東。

　　2)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)先辦理企業(yè)法人登記，再以企業(yè)法人名義投資入股物業(yè)管理公司。

　　3)社團(tuán)組織成為物業(yè)管理公司股東的前提條件，是已經(jīng)辦理了社團(tuán)法人登記。

　　4)工會(huì)作為物業(yè)管理公司股東，應(yīng)事先得到縣級(jí)以上工會(huì)的投資批準(zhǔn)文件。

　　5)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所不得作為投資主體向其他行業(yè)投資，基金會(huì)不得投資舉辦企業(yè)，因而也就都不允許作為物業(yè)管理公司的股東。

　　達(dá)到法定的資本最低限額

　　法定資本是指公司向公司登記機(jī)關(guān)登記時(shí)，經(jīng)法定程序認(rèn)定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一，又是企業(yè)承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)的資本擔(dān)保，同時(shí)也是股東權(quán)益劃分的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)，國(guó)家規(guī)定設(shè)立服務(wù)性有限責(zé)任公司所需資本的最低限額為1 0萬元，也就是說，最少注冊(cè)資本1 0萬元，就可以設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司。但《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第1 25號(hào))規(guī)定，最低資質(zhì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)資本要在50萬元以上，而獲得最低資質(zhì)，是一家物業(yè)管理公司能夠?qū)嵤┪飿I(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)

　　的起碼條件。所以，應(yīng)當(dāng)把50萬元視為物業(yè)管理公司法定的資本最低限額。

　　1)股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過公司注冊(cè)資本的20%(有特殊規(guī)定的除外，如國(guó)科發(fā)政字「1997」326號(hào)文件規(guī)定：以高新技術(shù)成果向有限責(zé)任公司出資入股，作價(jià)總金額可以超過公司注冊(cè)資本的20%，但不得超過35%)。

　　2)股東必須以自己的名義出資。以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)出資的，股東應(yīng)當(dāng)對(duì)其擁有所有權(quán);以土地使用權(quán)出資的，股東應(yīng)當(dāng)擁有土地使用權(quán)。

　　3)以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后6個(gè)月內(nèi)依照有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案。

　　4)家庭成員共同出資的，必須以各自擁有的財(cái)產(chǎn)作為注冊(cè)資本，并各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，登記時(shí)需提交財(cái)產(chǎn)分割的書面證明或者協(xié)議。

　　5)公司注冊(cè)資本超出法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額部分，可以分期繳付。超出部分一次性繳付的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立之日起1年內(nèi)繳足。超出部分分兩期繳付的，第一期應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立之日起6個(gè)月內(nèi)繳付未繳部分的50%，第二期應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立之日起3年內(nèi)全部繳足。

　　有共同制訂的公司章程

　　公司章程是關(guān)于物業(yè)管理有限責(zé)任公司組織及其活動(dòng)的基本規(guī)范，它不僅是公司的自治法規(guī)，同時(shí)也是國(guó)家管理公司的重要依據(jù)。政府的審批機(jī)關(guān)和登記機(jī)關(guān)要對(duì)公司章程進(jìn)行審查，以決定是否對(duì)公司給予批準(zhǔn)或者給予登記。一個(gè)好的公司章程，既要體現(xiàn)全體股東的意志、維護(hù)全體股東的利益，又要符合恪守國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的原則。公司章程由股東共同制訂，所有股東都應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。章程包括法定內(nèi)容和任意內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

　　1)公司名稱和住所。

　　2)公司經(jīng)營(yíng)范圍。

　　3)公司注冊(cè)資本。

　　4)股東的姓名或者名稱。

　　5)股東的權(quán)利和義務(wù)。

　　6)股東的出資方式和出資額。

　　7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件。

　　8)公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則。

　　9)公司的法定代表人。

　　10)公司的解散事由與清算辦法。

　　11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　有符合規(guī)定的公司名稱

　　公司名稱是一個(gè)公司的標(biāo)志和名片，它由行政區(qū)劃、字號(hào)、行業(yè)、組織形式依次組成，如深圳市(行政區(qū)劃)開元國(guó)際(字號(hào))物業(yè)管理(行業(yè))有限公司(組織形式)，這樣標(biāo)明公司的法律性質(zhì)，便于國(guó)家有關(guān)部門管理，便于社會(huì)公眾識(shí)別。物業(yè)管理公司設(shè)定自己的名稱時(shí)，不僅要注意寓意鮮明、讀音響亮、新穎等，還必須注意符合法律、法規(guī)的規(guī)定。 ‘

　　1)必須使用符合國(guó)家規(guī)范的漢字。

　　2)不得含有有損于國(guó)家、社會(huì)公共利益的文字;不得含有可能對(duì)公眾造成欺騙或者誤解的文字;不得含有外國(guó)國(guó)家(地區(qū))名稱、國(guó)際組織名稱和我國(guó)的政黨名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱及部隊(duì)番號(hào);不得含有外國(guó)文字、漢語拼音字母、阿拉伯?dāng)?shù)字。

　　3)字號(hào)應(yīng)當(dāng)由2個(gè)以上漢字組成，行政區(qū)劃不能用作字號(hào)，但縣以上行政區(qū)劃地名具有其他含義除外。

　　4)字號(hào)可以使用自然人姓名，但該自然人應(yīng)當(dāng)是公司的股東。所用股東的姓名如與黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人或老一輩革命家及名人的姓名相同的，不得作為字號(hào)使用。

　　5)公司名稱冠以“中國(guó)”、“中華”、“全國(guó)”、“國(guó)家”、“國(guó)際”字樣的，在名稱中間使用“中國(guó)”、“中華”、“全國(guó)”、“國(guó)家”等字樣的和名稱中不含行政區(qū)劃的，需經(jīng)國(guó)家工商行政管理總局核準(zhǔn)。

　　符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)

　　符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)，是指“公司法”中規(guī)定應(yīng)設(shè)立的機(jī)構(gòu)，即要設(shè)立股東會(huì)、董事會(huì)或執(zhí)行董事、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事。這些機(jī)構(gòu)及組成人員的素質(zhì)，不僅直接影響到公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且直接關(guān)系到股東的切身利益。所以，國(guó)家以法規(guī)形式特別規(guī)定了不得擔(dān)任公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的禁止情形。

　　1)無民事行為能力或者限制民事行為能力的。

　　2)正在被執(zhí)行刑罰或者正在被執(zhí)行刑事強(qiáng)制措施的。

　　3)正在被公安機(jī)關(guān)或者國(guó)家安全機(jī)關(guān)通緝的。

　　4)因犯有貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)罪或者破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾5年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿未逾5年的。

　　5)擔(dān)任因經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)清算的公司、企業(yè)的董事或者廠長(zhǎng)、經(jīng)理，并對(duì)該公司、企業(yè)的破產(chǎn)負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自該公司、企業(yè)破產(chǎn)清算完結(jié)之日起未逾3年的。

　　6)擔(dān)任因違法被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，并負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起未逾3年的。

　　7)個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償?shù)摹?/P>

　　8)具有國(guó)家公務(wù)員的身份的。

　　2.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件

　　生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所可以是公司的住所，也可以是其他經(jīng)營(yíng)地;生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件是指與公司經(jīng)營(yíng)范圍相適應(yīng)的條件。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件都是公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是設(shè)立公司的基本要求。物業(yè)管理公司特定的經(jīng)營(yíng)方式，決定了它不需要太多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和太高的經(jīng)營(yíng)條件，一般有個(gè)簡(jiǎn)單的辦公地點(diǎn)就能夠滿足需要。但登記注冊(cè)時(shí)，還是對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有一些特別要求的。

　　1)必須是有產(chǎn)權(quán)證的自有房屋或其他有使用證明的房屋。

　　2)也可以是租期1年及1年以上并能夠提供租賃合同的房屋。

　　3)若所使用的房屋屬于住宅區(qū)(含規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋)，在有些地區(qū)還需要出示相關(guān)說明文件，否則會(huì)被以有違“不得擅自改變住宅使用用途”的相關(guān)法規(guī)為由遭到拒絕。

　　4)若所使用房屋為新購(gòu)置的商品房又未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，需要提交購(gòu)房合同復(fù)印件、購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件、加蓋房地產(chǎn)發(fā)展商公章的預(yù)售房許可證的復(fù)印件等。

　　5)房屋地處拆遷區(qū)域而近期又不拆遷，無法提供房屋產(chǎn)權(quán)證明的，需要出具無條件服從拆遷的承諾書。

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