關(guān)于物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分析和思考
一、經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路
物業(yè)管理是一種微利性行業(yè),較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門檻吸引了大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐,加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng),推動(dòng)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管理與服務(wù),而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問題涉及較少。誠(chéng)然,管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)提供的基本產(chǎn)品,也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但是,提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。作為企業(yè),經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為,只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng),并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題,達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展的目標(biāo)。
并且,物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng),會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下,企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模,持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸,并反過(guò)來(lái)影響服務(wù)質(zhì)量,會(huì)影響投資者和高水平人才的介入,從而限制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化,以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展,經(jīng)營(yíng)越來(lái)越被提到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的日程上來(lái),物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展,經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。
二、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概念
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)可概括為兩個(gè)方面:一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí),為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排,從而為業(yè)主,客戶提供更全面,更徹底的服務(wù)。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的核心思想為:將營(yíng)銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面,主要包括租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),還促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通,挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益,并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。
三、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸,是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成,有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外,還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理,它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報(bào)更大的商業(yè)利潤(rùn),但是這種高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程非常復(fù)雜,存在諸多變數(shù)。業(yè)界有老師斷言“物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平代表一個(gè)城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平”。
(一)、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長(zhǎng)久或一定期限的使用價(jià)值,從而獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或出租場(chǎng)地,通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其最大效益。
(二)、復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對(duì)外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。
(三)、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容,更有物業(yè)租售代理、營(yíng)造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運(yùn)作,而且還需解決配套問題和商務(wù)服務(wù)、娛樂服務(wù)等。
(四)、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)本身就是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所,要求新、奇、特,給顧客留下強(qiáng)烈感觀印象。而且經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷理念也要隨時(shí)需創(chuàng)新,緊跟市場(chǎng)發(fā)展方向。
(五)、品牌性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)要獲取最大商業(yè)價(jià)值,關(guān)鍵在于社會(huì)消費(fèi)群體對(duì)本物業(yè)場(chǎng)所的知曉程序、美譽(yù)度和鐘愛程度,而這一切的取得需要依賴物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取收益的各方面達(dá)成共識(shí),形成共同的價(jià)值觀和服務(wù)理念,從而營(yíng)造一種親情氛圍和信任品牌。
另外,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的高檔豪華趨勢(shì)、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)面臨的難點(diǎn)是市場(chǎng)培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、安全防范難、設(shè)備運(yùn)行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費(fèi)者的利益關(guān)系難。
四、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的需求分析
物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營(yíng)效果,離不開對(duì)市場(chǎng)的正確分析和把握,只有瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求,準(zhǔn)確把握機(jī)會(huì),才能獲得成功。
1、國(guó)外和中國(guó)香港特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。美國(guó)物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。在他們看來(lái),優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。中國(guó)香港物業(yè)管理企業(yè)無(wú)論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾,無(wú)一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng),寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)需求旺盛。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
(1)租賃市場(chǎng)的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場(chǎng)。由于空置房的增加,房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報(bào),加上購(gòu)置物業(yè)收租贏利的投資理財(cái)方式被越來(lái)越多的人士所采用,使房屋租賃市場(chǎng)具有很大的潛力,物業(yè)管理由于最接近業(yè)主――出租方,所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場(chǎng)的中介組織專業(yè)水平低,操作欠規(guī)范,給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。
(2)適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素,要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)的需求,但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng),加上有些房地產(chǎn)商前期市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,使房地產(chǎn)投入使用時(shí)不能完全適應(yīng)市場(chǎng),需要對(duì)房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)特意將房屋設(shè)計(jì)成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場(chǎng)的變化,這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)公司具體組織實(shí)施這一工作,如果操作得當(dāng),會(huì)給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)公司帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
(3)物業(yè)管理的策劃,已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷的一個(gè)重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),參與房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃,通過(guò)設(shè)計(jì)適合房屋檔次和規(guī)模,與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案,將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性,房屋功能的多樣化趨勢(shì),商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供了大量的機(jī)會(huì)。
居民需求的變化
(1)隨著人們收入的增長(zhǎng),人們不再滿足于一生只買一次房,購(gòu)買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當(dāng)作財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待,更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題,在房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)格、信息等方面對(duì)物業(yè)管理提出了需求。
(2)隨著人們生活水平的提高,需要多層次的服務(wù),對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì),這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場(chǎng)。
物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
(1)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)之一就是專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),物業(yè)公司為了降低成本,提高效率和競(jìng)爭(zhēng)力,將一些專業(yè)工作對(duì)外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì),成立專業(yè)化的隊(duì)伍,承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。
(2)隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且物業(yè)管理本身也對(duì)社會(huì)相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場(chǎng)需求。由此滋生的經(jīng)營(yíng)行為既為同行業(yè)提供了方便,促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展,又為自己開辟了新的市場(chǎng)。
3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏對(duì)物業(yè)的管理,更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營(yíng),這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營(yíng)銷意識(shí),提高經(jīng)營(yíng)水平,管好樓,還要盤活樓。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng),將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)而承受更大的市場(chǎng)壓力。
五、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的利弊分析
從目前的實(shí)踐看,物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的有利之處主要體現(xiàn)在:首先可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需要;其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù),對(duì)客戶來(lái)講,提高了服務(wù)效率;再次,擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)面臨的問題有:一是壓力大,物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán),同時(shí)也承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù),而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng),相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力;二是風(fēng)險(xiǎn)大,一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn),僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無(wú)法言傳的市場(chǎng)鍛煉;三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難,物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作,不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓,而且有了人才,形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易,一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤,物業(yè)公司難以承受。
六、對(duì)武漢南湖物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的思考
物業(yè)公司要搞好經(jīng)營(yíng),除了要了解市場(chǎng),把握市場(chǎng)以外,還應(yīng)趨利避害,掌握經(jīng)營(yíng)方法,抓住重點(diǎn),充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力,運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法,發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢(shì),才能取得好的效果。從實(shí)踐來(lái)看,其物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)具有強(qiáng)大的生命力。
(一)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)觀念和意識(shí)。物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí),才能使物業(yè)潛力得到更充分的發(fā)揮。公司員工要深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事,物業(yè)管理固然重要,而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營(yíng)銷方案更可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。
(二)培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代物業(yè)營(yíng)銷已進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化整合型時(shí)期,沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才,物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)就是空談。因此,公司要注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)骨干,適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才,建立一支配合默契的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。
(三)加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)。搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑是公司經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個(gè)問題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào),有效地降低成本。另一方面要使公司達(dá)到長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
(四)、以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營(yíng)。這是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充。由于公司在物業(yè)上占一定的優(yōu)勢(shì),又存在巨大的市場(chǎng)需求,所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng),會(huì)得到很好的回報(bào)。
(五)、開展專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨著中國(guó)加入WTO,在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過(guò)程中,物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理市場(chǎng)龐大,需要大量的法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢專業(yè)人才。公司要始終保持業(yè)務(wù)合作,吸收經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力,要縮短差距,迎頭趕上。
(六)、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造,或者實(shí)施對(duì)物業(yè)的功能或用途上的改變,提高公司物業(yè)的贏利能力,而獲得回報(bào)。這種經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)、寫字樓等物業(yè)種類上有很大的機(jī)會(huì)。
(七)、扮演服務(wù)集成商角色。公司做社會(huì)服務(wù)資源的搜集者,統(tǒng)籌者和組織者。也就是說(shuō),公司不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者,不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù),而是通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù),組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù),達(dá)到業(yè)主滿意的目的。這樣,讓業(yè)主接受到更專業(yè)、全面、優(yōu)惠的服務(wù),提高公司本身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力:把公司從基礎(chǔ)性的事務(wù)中解脫出來(lái),本身的機(jī)構(gòu)將顯得更為精干,擺脫勞動(dòng)密集型的形象,這有利于企業(yè)向知識(shí)型過(guò)渡,從根本上提升公司的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力;提供更加專業(yè)、全面的服務(wù),克服物業(yè)管理缺乏服務(wù)資源、能力以及“大而全”弊端;確立市場(chǎng)主體自主經(jīng)營(yíng)的地位,真正走企業(yè)型和效益型發(fā)展道路,擺脫不應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任,輕裝上陣提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力;成本容易核算和得到控制,經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)有明顯增強(qiáng),從根本上提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
(八)、向商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域重拳出擊。適應(yīng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化,以經(jīng)營(yíng)效益為導(dǎo)向的特定需求,為促進(jìn)商品交換而開辟新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。公司要根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特定需求,為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供主動(dòng)服務(wù),使產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化,做到商業(yè)物業(yè)整體的信任度、美譽(yù)度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。
經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要注意的問題
1、公司在開拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒,承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前,應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究,對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案,使經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。
2、避免受 “多元化”的影響,堅(jiān)持“靠山吃山”的原則,以物業(yè)管理為基礎(chǔ)。公司的經(jīng)營(yíng)如果脫離物業(yè)管理,將面臨來(lái)自市場(chǎng)和社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。公司在資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上都處劣勢(shì),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。同時(shí),這種經(jīng)營(yíng)不僅不能對(duì)物業(yè)管理有所幫助,反而由于資源的精力大量占用,使公司喪失管理基礎(chǔ),勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。
3、經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)為立足之本,使公司的經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健發(fā)展。在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的同時(shí),調(diào)整管理機(jī)制和管理方法,培養(yǎng)人才,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí),經(jīng)驗(yàn)和管理方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,需要進(jìn)行大的調(diào)整,甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。
4、注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性、與業(yè)主共同發(fā)展。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為,要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行,其中哪些經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益屬于業(yè)主,哪此性屬于發(fā)展商或公司自己,以及收益的分配等問題,都應(yīng)引起公司的注意。同時(shí)要有高超的處理問題的技巧,合作各方只有共存才能共榮,只有在客戶業(yè)務(wù)不斷發(fā)展、業(yè)績(jī)不斷提高中,公司才能贏得更大的實(shí)際利益和持續(xù)發(fā)展的條件。
5、適應(yīng)和滿足顧客多層次、多元化的需求,提供全方位的綜合服務(wù),合理配置不同商品服務(wù)的結(jié)構(gòu)。對(duì)物業(yè)功能、潛在價(jià)值的全面了解和對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確判斷。
6、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,利潤(rùn)是企業(yè)運(yùn)行的基本目的和生存最重要基礎(chǔ)。公司要通過(guò)理順各方關(guān)系和強(qiáng)化內(nèi)部管理,保證各項(xiàng)收入及時(shí)足額地入賬,將費(fèi)用及一些不可預(yù)測(cè)的損失降至最低限度,通過(guò)人的努力改變物業(yè)的價(jià)值,包括發(fā)揮潛在價(jià)值和物業(yè)升值。公司要在實(shí)施管理中鍛煉出一支優(yōu)秀的管理隊(duì)伍,實(shí)現(xiàn)企業(yè)服務(wù)、信譽(yù)及利潤(rùn)的良性循環(huán)。
要搞好經(jīng)營(yíng),關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求,把握商機(jī),樹立創(chuàng)新意識(shí),同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源,才能取得好的效果。
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