物業(yè)管理師考試案例題精選(二)
案例、拒繳物業(yè)管理費(fèi),業(yè)主被推上法庭……
原告(物業(yè)公司)―――被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元,訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。
被告(某業(yè)主)―――簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告,故原告不具備主體資格;原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在,物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元,現(xiàn)原告以每平方米2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。
法院―――經(jīng)審理查明,該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2.7元計(jì)算?,F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司,但是其改制組建的,名稱變了,主體資格并未變,被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格,不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同,對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定,根據(jù)自治原則,被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。
案例、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦……
由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按時(shí)繳交管理費(fèi),甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼,作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后,已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間,管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門(mén)催交未果。
為了解決這一問(wèn)題,管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系,幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求,以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可;一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板,頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難(常言道:會(huì)哭的孩子有奶吃。沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭,而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽,是添不飽自己肚子的),以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。
在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上,管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件(退一步進(jìn)兩步,不退無(wú)以求進(jìn))。最后雙方達(dá)成了一致,自約定之日起分10期,每月3萬(wàn)余元,隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后,該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。
點(diǎn)評(píng):物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費(fèi),首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。管理服務(wù)做到家了,才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí),贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上,主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步,相信會(huì)感“上帝”的。
給業(yè)主提個(gè)醒―――別欠費(fèi)
有人打過(guò)一個(gè)這樣的比喻:家中請(qǐng)一個(gè)保姆,約定月工資500元??墒?,一段時(shí)間做下來(lái),自己對(duì)保姆不滿意,這種情況下,只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給,不管是從法律上還是道義上講,都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)做物業(yè)管理的,如同小區(qū)的“保姆”、“管家”,如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理,業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用;如果對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意,可以辭退,另請(qǐng)高明?,F(xiàn)實(shí)中,除了惡意欠費(fèi)的外,大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由:服務(wù)不規(guī)范,收費(fèi)不合理;房子質(zhì)量有問(wèn)題;鄰里有矛盾;停車無(wú)車位等。這些理由,有的是與物業(yè)公司有關(guān)的,有的是與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi),不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜,而且一旦打起官司,因與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的理由欠費(fèi),官司必輸無(wú)疑;與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi),最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎?,因?yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán),有明確規(guī)定。
給物業(yè)公司提個(gè)醒―――打官司
物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托,就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù),履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了,還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用,為了維護(hù)自己的權(quán)益,為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益,就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
目前,物業(yè)公司“討債”,仍舊愿意苦口婆心地做工作,而不愿意打官司,理由有如下幾點(diǎn):與業(yè)主抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn),對(duì)簿公堂,面子上過(guò)不去;物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低,請(qǐng)不到律師;訴訟時(shí)間長(zhǎng),耗時(shí)費(fèi)力;法院的判決難以執(zhí)行,打了也白打等。事實(shí)上,從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出,物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小,律師不愿代理沒(méi)關(guān)系,物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任,只要準(zhǔn)備好資料,把事實(shí)說(shuō)清楚,法院會(huì)依法判決的。同時(shí),法院的判決不是兒戲,強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白條”,更何況打贏一個(gè)官司,還能影響一大片。
小區(qū)安防方面的案例
案例、電梯墜樓,誰(shuí)負(fù)責(zé)?……
新聞晨報(bào)報(bào)道:
一部"老爺"電梯深夜突發(fā)故障,使搭乘電梯的一位居民直墜樓底,并造成內(nèi)臟出血。近日,受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失,并獲得了普陀法院的判決支持。
2001年8月的一天深夜,胥某回到光新路某小區(qū)4號(hào)居民樓,搭乘電梯回家。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半,就突然失控下墜,載著胥某一直墜落到電梯井井底,胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。2小時(shí)后,胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治,由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀,醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后,胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠,要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)1.3萬(wàn)余元。
庭審中,物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系,所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定,結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為,胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情,兩者之間存在因果關(guān)系,物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
近日,普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等6800余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失,所以對(duì)胥某提出的5000元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。
問(wèn)題的關(guān)鍵是:電梯是有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé),是電梯公司?還是物管公司?那就得看是電梯質(zhì)量問(wèn)題嗎,還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題,理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外,電梯超過(guò)了保修期,而物管又沒(méi)通知業(yè)主更換,當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行,進(jìn)行日常維護(hù),給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問(wèn)題由電梯公司承擔(dān)。不能說(shuō)電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因,就應(yīng)該又物管承擔(dān),簡(jiǎn)直是荒唐可及。
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