物業(yè)管理師輔導：物業(yè)管理條例釋義第三條

　　物業(yè)管理企業(yè)的方式――市場競爭機制

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　「釋義」 本條規(guī)定了國家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場競爭機制。

　　物業(yè)管理是市場經濟的產物，而市場經濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。因此，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。然而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場機制，物業(yè)管理公司對物業(yè)管理經營權的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。從El前的物業(yè)管理實踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數;二是由房地產管理部門所屬的房管所(站)轉變而來;三是大中型企業(yè)單位組建的;四是社會上自發(fā)成立的;五是由街道辦事處組建的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達到專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的要求，如果長期下去，還會因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產物。

　　物業(yè)管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業(yè)管理市場上的競爭。在物業(yè)管理市場上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。對于已經受聘的物業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。聘用和改聘對物業(yè)管理公司的激勵約束作用是通過其聲譽發(fā)生的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時，主要就是考察它過去的業(yè)績，即其聲譽。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。當然，物業(yè)管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質量”，或者說，聲譽所反映的實際情況的準確程度。在經濟信息流通率越高的地方，聲譽與現(xiàn)實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。正是因為市場競爭機制對于解決代理關系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場化對物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因所在。

　　在上述五種物業(yè)管理服務的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實的市場主體。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機構。其余四種，基本上沒有向社會化轉變，絕大部分的管理服務是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務來獲取盈利。此外，由于管理服務的提供基本上是內向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經營方式，有些物業(yè)管理機構甚至是在各方面準備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應社會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。(1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競爭，通過招標一投標方式，接受業(yè)主委員會的聘請。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。(2)確立價格機制的權威，規(guī)范物業(yè)管理行為。價格是市場的靈魂，沒有權威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。當然，確立價格機制的權威，并不是要政府部門去制定一個強制執(zhí)行的價格水平，而是指由市場定價。政府主管部門只需根據市場定價的原則進行監(jiān)督和指導。

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