物業(yè)管理師輔導(dǎo):物業(yè)管理?xiàng)l例釋義第七條
(二)業(yè)主的權(quán)利。
物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)條例的規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括:
1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同,最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利,就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。
2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。
業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益,行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有,以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。同時(shí),業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者,物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù),因此,業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項(xiàng)提出建議。
3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。
業(yè)主公約,指業(yè)主共同訂立或者承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。所以,應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議權(quán)。
4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán)。
參加會(huì)議權(quán)包括獲得會(huì)議通知權(quán),這就要求會(huì)議通知必須充分、明確、按時(shí)。參加業(yè)主大會(huì),是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。
5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記,在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利,也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá),從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。同時(shí),業(yè)主享有成為業(yè)主委員會(huì)的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員,有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。
6.監(jiān)督權(quán)。
監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括:監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。
(1)每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu),代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益,其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。但是,業(yè)主委員會(huì)的委員也具有個(gè)人利益,在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。而且,個(gè)別委員還可能出于個(gè)人利益的考慮,或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時(shí),業(yè)主委員會(huì)也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi),涉及一些公共財(cái)物問題。對此,業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán),保護(hù)自身的合法權(quán)益。
(2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體,其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方,對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為,業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是,業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作,不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿,應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出,由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧M瑫r(shí),業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況,但沒有檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人,有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利,但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度,檢查其是否符合預(yù)算項(xiàng)目,有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是,物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)外,仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。根據(jù)我國會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計(jì)證明。所以,業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。而且,如果每個(gè)業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目,也會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運(yùn)作。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán),檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況,應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請求,由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。只有國家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的,維護(hù)雙方的合法權(quán)益,同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。
(3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地因?yàn)椴⒎菢I(yè)主所獨(dú)有,關(guān)于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚,所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用進(jìn)行監(jiān)督。
(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督,可能導(dǎo)致濫用。所以,業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。
7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的權(quán)利可能還會(huì)在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定,對于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。例如,業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外,業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈(zèng)與、出租、出借、抵押等處分,不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。
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