物業(yè)管理師輔導:招投標的主要問題和對策
在論述物業(yè)管理行業(yè)實施招投標的重要性及其意義的基礎(chǔ)上,分析了物業(yè)管理招投標實施過程中所面臨的主要問題,并提出了提高認識、明確準入條件、反不正當競爭、規(guī)范程序及過程等解決問題的對策措施。
在全行業(yè)內(nèi)推行物業(yè)管理招投標制度是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場,打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷局面,是建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制的必然趨勢。1999年5月24日在深圳召開的全國物業(yè)管理工作會議上建設(shè)部領(lǐng)導明確指出“各地要盡快引入競爭機制,推行物業(yè)管理招投標?!彪S著這種公開、公平競爭機制的引入,對推動物業(yè)管理企業(yè)主動與市場接軌、降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,促進和實現(xiàn)全行業(yè)的資產(chǎn)重組、優(yōu)化必將帶來推動作用。
一、物業(yè)管理招投標的重要性及其意義
1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)管理企業(yè)被推向市場前臺。按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律,企業(yè)經(jīng)營的目的應(yīng)當是最大限度地獲取利潤。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模過小、經(jīng)濟效益差的問題。究其原因,由于社會物管資源有限,物業(yè)管理企業(yè)過多、過濫,致使物業(yè)管理水平低下,政府的行政管理的手段難以扶優(yōu)扶強,缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益所致。因此必須摒棄計劃經(jīng)濟色彩的物業(yè)市場管理模式,樹立“競爭主體”的意識和角色定位,并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高水平的管理和良好的企業(yè)信譽去獲取市場份額,企業(yè)才會有生命力。競爭是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求。物業(yè)管理水平和物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高,業(yè)主利益的滿足和保證,管理體制的創(chuàng)新都需要通過競爭來實現(xiàn)。如今,物管行業(yè)的競爭在比管理水平、資金實力、管理規(guī)模的同時,已經(jīng)上升為在真正市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。隨著物管市場競爭機制的引入和深入發(fā)展,物業(yè)管理招投標呼之欲出。只有通過招投標才能真正體現(xiàn)公正、客觀的市場競爭要義,也才能真正實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競爭法則。
2、推進全行業(yè)市場化進程的必然趨勢我國物業(yè)管理發(fā)展極不平衡,尤其是在中西部地區(qū)由于其發(fā)展時間短,行為不夠規(guī)范,服務(wù)水平參差不齊,社會對物業(yè)管理認識不足,人們的物業(yè)管理消費水平不高、消費意識和觀念還未到位,使得這些地區(qū)物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢。經(jīng)過幾年的發(fā)展,全國各地目前已初步形成了不少有較強市場競爭意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),迫切希望能擴大市場占有率。如果不能保證市場競爭始終處于有序、公平的狀態(tài),就有可能造成不正當競爭的蔓延,對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下,才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起,通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新,通過相互間的競爭交流,最終將帶領(lǐng)行業(yè)及其他企業(yè)共同進步和提高。而招投標的實行為行業(yè)內(nèi)綜合實力強的企業(yè)迅速成長提供了更為有利的條件。
3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要我國加入WTO后,將與國際經(jīng)濟全面接軌,國外先進的物業(yè)管理理念、專業(yè)化物業(yè)管理方式,將對國內(nèi)物管行業(yè)造成巨大的沖擊;同時,國外具有物管招投標實力和技巧的企業(yè)也將成為國內(nèi)同行業(yè)的直接競爭對手。所以要想在競爭中取勝,政府主管部門必須在國門打開之前全面規(guī)范和建立物管招投標市場,讓國內(nèi)物管企業(yè)真正成為法人企業(yè)參與競爭。物業(yè)管理是微利行業(yè),企業(yè)面對激烈的市場競爭,只有規(guī)模經(jīng)營才能維持企業(yè)的生命力,只有加強企業(yè)的自我完善,才能接管更多的物業(yè),才能經(jīng)得起市場的考驗。
4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)通過近幾年全國物業(yè)管理招投標的實踐來看,許多地方物業(yè)管理招投標的基本思路是根據(jù)當?shù)卣_定的收費標準,各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標物業(yè),結(jié)合本企業(yè)的管理水平,策劃管理方案,細化各項組織實施步驟,提出服務(wù)質(zhì)量保證措施。而標書的評定實際上是對管理服務(wù)項目和質(zhì)量進行評定,根據(jù)該企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)(大廈)的信譽調(diào)查,綜合評價中標單位。服務(wù)及質(zhì)量是評價中標單位的首選條件之一。在這種情況下,各物業(yè)管理企業(yè)要想中標就必須對目標物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細微,制定措施,保證質(zhì)量。
另外,物業(yè)管理開標時,也要開管理服務(wù)質(zhì)量標,這對從事物業(yè)管理服務(wù)的各企業(yè)來講,起到了一個好的導向作用,物業(yè)管理招投標活動就是要先評論服務(wù)質(zhì)量,所有參加競標企業(yè)必須認真制定出目標物業(yè)的管理服務(wù)方案、措施,否則就成為廢標,而不能進入第二輪競爭。對于產(chǎn)權(quán)人來講,由于物業(yè)管理企業(yè)強化了服務(wù)意識,制定了各項服務(wù)管理措施,保證服務(wù)質(zhì)量,廣大業(yè)主(住用人)能感到滿意。所以,實施招投標后,各物業(yè)管理企業(yè)將會花大力氣去提高服務(wù)質(zhì)量以適應(yīng)市場競爭的需要。
5、促進專業(yè)化管理、實現(xiàn)規(guī)模效益的條件物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴于經(jīng)營收入的支撐,需要有一定面積的物業(yè)來保證經(jīng)費來源,燃而投標中價格競爭激烈,這對物業(yè)管理企業(yè)來講,除了加強成本核算,控制各項支出之外,還需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平,通過規(guī)模促進效益,通過管理提高效益,通過質(zhì)量保證效益。
在招投標實施過程中,標書就是企業(yè)實力的寫照,評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。參與競爭就是為了取得勝利,為了在物業(yè)管理市場中保持自已的優(yōu)勢,促使各個企業(yè)不斷總結(jié)經(jīng)驗,不斷改進管理降低成本,在進行管理服務(wù)過程中不斷進行管理創(chuàng)新、項目創(chuàng)新。競爭一方面促進管理水平的提高,因為改進和加強了管理,提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù),以獲得業(yè)主的認可;競爭也促進了物業(yè)管理新方法和手段的推廣,從而推動整個行業(yè)的發(fā)展。
二、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題
1、地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約就目前來說,雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實力和利用品牌影響力,經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權(quán),但由于當?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商,從本地區(qū)或部門的利益出發(fā),采取不合作態(tài)度,或提出苛刻條件,使中標的物業(yè)管理公司的各項管理工作無法正常開展,無奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標單位,先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力,幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重組公司另行管理。這樣,物業(yè)管理招投標實際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標順利進行,就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。
2、開發(fā)商受經(jīng)濟利益驅(qū)動增大招投標難度到目前為止,物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒有作為一個真正的法人企業(yè)存在,其企業(yè)行為和活動受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā),將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理,而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標。同時,處于自我保護需要,個別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對外接管物業(yè),這樣開發(fā)建設(shè)與管理不分,必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看,若不對外接管物業(yè),不實行自主經(jīng)營、獨立核算,就很難降低成本,提高效益,也難以經(jīng)得起市場的考驗,而獨立經(jīng)營的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟利益保護,致使公開招投標的物業(yè)管理市場資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以,要實行招投標,當務(wù)之急是做好建管分離和建管銜接。
(1)沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構(gòu),使招投標工作缺乏公正性現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員招標。由于沒有統(tǒng)一的招投標權(quán)威管理評價部門,對招標內(nèi)容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式,在實際操作中受人為因素影響非常大,缺乏規(guī)范性和公正性,也缺少公正機關(guān)和社會輿論的監(jiān)督,使招投標運作起來難度很大。
(2)物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全目前實施招投標僅依據(jù)《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作,雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標暫行辦法》,但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子,使競爭者參與者無法可依,也無法對有關(guān)方面進行有效的監(jiān)督。
4、社會監(jiān)督機制不健全,易引發(fā)行業(yè)不正之風物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實力和整體管理水平去投標參與競爭,而是通過走“門子”,找熟人,或利用上層關(guān)系,甚至送好處及通過其他不正當?shù)氖侄稳〉酶偁庬椖俊?/P>
(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標單位實際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司,但也打著公開招標的幌子,向其他管理公司進行招標作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標,事前透露招投標消息,并對競標的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場進行限制?;蚶谜型稑诵问?,騙取物業(yè)管理公司的投標資料和管理方案。
(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定,不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”,以低于成本價參與競爭。個別物業(yè)管理公司更是公開表示,參與競爭是為了擴大公司的對外影響,并不在乎企業(yè)效益問題,所以虧損也要爭取把項目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實力,盲目擴張,參與競爭,結(jié)果背上了沉重的包袱,接管物業(yè)后,管理跟不上,服務(wù)不到位,引起招標單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。
三、實施物業(yè)管理招投標的對策措施
1、轉(zhuǎn)變和提高思想認識物業(yè)與房地物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,而目前通過招投標進行物業(yè)委托管理的項目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關(guān)單位思想上缺乏統(tǒng)一認識和長遠的發(fā)展目光首先是開發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場異?;鸨偌由蠂矣嘘P(guān)法規(guī)不健全,許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外,住宅共用部位、共用設(shè)施的維修基金至今還沒有建立起來,物業(yè)公司完全靠開發(fā)商的一點補助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取,另一方面就是開發(fā)商自己還要解決一部分。如果實行物業(yè)管理招投標,問題就會很快解決。如今的房地產(chǎn)市場,價格競爭的空間已經(jīng)相當小,因而,競爭的主體自然就是相關(guān)的配套設(shè)施及售后服務(wù)。這樣,誰解決了業(yè)主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發(fā)商絕對不能因眼前利益而抵制招投標。
其次是物業(yè)管理公司。不管是轉(zhuǎn)制型的物業(yè)管理公司還是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司,都存在著職工素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強的現(xiàn)象。由于長期的補貼制使物業(yè)管理公司人員缺乏競爭意識,企業(yè)競爭能力和應(yīng)變能力差。因此,物業(yè)管理公司大力加強人力資源開發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營水平,是物業(yè)管理招投標實施的又一前提。
再次是政府職能部門。政府職能部門應(yīng)該在實施招投標中統(tǒng)攬全局,既是物業(yè)管理招投標市場的管理者、監(jiān)督者,又是建設(shè)者。政府應(yīng)主動為招投標明確方向、規(guī)范程序,并制訂相關(guān)法則、法規(guī)積極引導招投標順利進行。
最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識不強、維權(quán)意識淡薄,遇到問題各自為陣,沒有統(tǒng)一的思想和行動。又由于專業(yè)知識匾乏,對物業(yè)管理認識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業(yè)主委員會。這也制約著招投標的順利實施。因此,業(yè)主必須提高思想認識積極參與招投標。
2、設(shè)定招投標市場準入條件為了減少對投標企業(yè)的初審工作量,對于有較高管理要求的物業(yè)項目應(yīng)限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標。今后在一些全國范圍內(nèi)的招投標,甚至可以限定只有一級資質(zhì)企業(yè)才具備投標資格。引導市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。
政府部門還應(yīng)當采取必要措施,強制一定條件下的物業(yè)(新建物業(yè)達到一定規(guī)模的;由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的)必須實行招投標3、規(guī)范招投標的程序、過程(1)準確界定招投標資格目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進行招標。在招標方行為隨意性很大的情況下,物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰來進行招標。因為不明確這一點的話,就容易造成壓價招標、遺留問題多,與原開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題。因此,為了避免這種情況的產(chǎn)生,在認定由誰來招標時必須根據(jù)當?shù)氐木唧w情況和主管部門對招投標的具體要求來確定。
在當前全國及各地缺乏招投標規(guī)則、招投標者,市場化程度不足,經(jīng)濟效益稍弱等情況下。應(yīng)確定采用公開招標、邀請招標還是議標方式,以使招投標完善、規(guī)范。 目前許多招投標因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道,因此,應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標機構(gòu)專門負責指導和監(jiān)督物業(yè)管理招投標的工作,以避免政府行為與市場行為的混亂。同時,對于招投標程序還應(yīng)明確以下事項:第一,物業(yè)管理招投標必須事先到專門機構(gòu)備案,取得專門機構(gòu)的認可方可進行;第二,招投標機構(gòu)應(yīng)指定專人負責管理招投標標書,推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標;第三,招投標的開標和決策等重大事件的進行必須有監(jiān)督機構(gòu)的參與,以維護“三公”原則。同時還應(yīng)邀請公正機關(guān)參與招投標工作的全過程。
4、規(guī)避物業(yè)管理招標中的不正當競爭
(1)積極培育和營造物業(yè)管理招投標的市場環(huán)境物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展,重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷,把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向整個行業(yè)范圍,為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間;并積極引導物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功,增強綜合素質(zhì),憑企業(yè)品牌影響和整體實力進入市場進行競爭,公正、公平地分享市場份額。
(2)盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則在國家對此項法規(guī)正式出臺之前,各地政府主管部門應(yīng)事先制訂招投標暫行辦法,明確一些 常規(guī)性的基本要求和操作程序,以便使參與者有章可循,用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為,同時制約和保護法律主體雙方的權(quán)責利行為。
(3)建立招投標良好的市場經(jīng)濟秩序在整個招投標過程中,不管是開發(fā)商還是物業(yè)公司都應(yīng)重視信譽、注重企業(yè)形象、遵法守紀、公平參與,建立良好的企業(yè)信譽,自覺抵制不正當競爭,并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道,創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境,保證物業(yè)管理招投標的順利進行。
更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道 物業(yè)管理師考試論壇
?《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補充修改內(nèi)容)的通知
?2009年物業(yè)管理師考試時間待定
?關(guān)于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
?2009年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導招生簡章!
?老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習!
最新資訊
- 《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:招標投標的策劃與實施2016-07-27
- 《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:招標投標的內(nèi)容與形式2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:組織形式與機構(gòu)設(shè)置2016-07-27
- 《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:概述2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:市場失靈2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:成本理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:生產(chǎn)理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:彈性理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:第一章12016-07-26