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物業(yè)管理師輔導(dǎo):前期物業(yè)管理八大問題

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  針對我國一些社區(qū)在前期物業(yè)管理中存在的問題,一位物業(yè)管理老師把它歸納為以下八個方面:

  前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。比如某市出臺的《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”實際上,有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時,沒有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任),沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。

  物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整。在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定,進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作,在物業(yè)承接驗收時敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整。

  共用設(shè)施設(shè)備不明確。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后,建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分,并辦理驗收手續(xù)。然而,有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中,忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè),造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整,會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

  前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導(dǎo)致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系,“老子”開發(fā)的,物業(yè)直接請外來“管家”,多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定;有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則,片面強調(diào)最低價格,造成投標企業(yè)的競相壓價;有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

  業(yè)主臨時公約未建立或未約定。有的開發(fā)商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立;有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約,但條款簡單,文本不規(guī)范,雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護,也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

  物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”。國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?!边@個原則就是人們常說的“質(zhì)價相符”的原則。但是,由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當(dāng)?shù)母偁?,相互殺價;以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

  物業(yè)管理用房未配置。物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件,也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房,是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時,就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置,忽視了物業(yè)管理用房的作用,造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

  物業(yè)維修資金管理制度未建立。在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立,有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響,有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足,不愿意交納專項維修資金,使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難;有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后,又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,挪作他用,使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立;一些地方商品房專項維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握,不能按業(yè)主意愿使用,住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行,侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題,均是在前期物業(yè)管理活動中經(jīng)常出現(xiàn)的問題.

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