物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)：物業(yè)管理的行政管理

　　一、物業(yè)管理的行政管理涵義及工作內(nèi)容

　　(一)物業(yè)管理的行政管理的涵義

　　物業(yè)管理的行政管理：是國家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)管理活動，建立物業(yè)管理市場正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。

　　(二)物業(yè)管理的行政管理工作內(nèi)容

　　1. 行政立法

　　物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)的首要職責(zé)就是制定政策法規(guī)。具體而言，行政機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則，針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題，制定物業(yè)管理規(guī)章制度。

　　2.執(zhí)法監(jiān)督

　　行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政立法進(jìn)行執(zhí)法監(jiān)督，是約束、制止物業(yè)管理諸多主體不當(dāng)行為、不法行為的重要環(huán)節(jié)，是整頓物業(yè)管理市場秩序、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的有力手段。

　　3.協(xié)調(diào)服務(wù)

　　對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)。同時(shí)，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通等。

　　4.宣傳引導(dǎo)

　　二、物業(yè)管理的行政管理部門

　　具體來說，物業(yè)管理的行政管理部門可以劃分為以下幾個(gè)層次：

　　1.國家級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)

　　指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，其主要職責(zé)是制定相關(guān)法規(guī)、政策及標(biāo)準(zhǔn)，對全國范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行宏觀管理與規(guī)范監(jiān)督。

　　2.省市級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，即省建設(shè)廳(直轄市房地局)和市房地產(chǎn)管理局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門。其主要職責(zé)是宣傳、貫徹、落實(shí)國家的法規(guī)、政策及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定地方性政策，依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序。

　　3.基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)

　　包括區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理部門。主要負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的執(zhí)法監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)、宣傳引導(dǎo)，并承擔(dān)上級行政主管部門和區(qū)、縣人民政府依法交辦的具體工作。

　　4.基層政府及其派生機(jī)構(gòu)

　　包括街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等，它們不僅指導(dǎo)和管理業(yè)主委員會的工作，同時(shí)也履行一些具體的行政管理職能。實(shí)踐工作中，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理活動具有十分重要的監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)支持的作用。

　　5.物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門

　　(1)規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門

　　分別負(fù)責(zé)管理違章搭建、環(huán)境環(huán)衛(wèi)以及維護(hù)社會治安等工作。

　　(2)工商行政管理部門

　　負(fù)責(zé)審核、管理物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記、企業(yè)經(jīng)營范圍的確定、企業(yè)廣告宣傳是否符合法律規(guī)定等。

　　(3)物價(jià)行政主管部門

　　政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督。

　　(4)稅務(wù)行政管理部門

　　依法監(jiān)督和管理物業(yè)管理企業(yè)的納稅情況，涉及的稅種有企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)與行政管理部門的關(guān)系

　　(1)服從行政部門的管理

　　(2)協(xié)助行政部門的管理

　　(3)借助行政部門的管理

　　(4)支持行政部門的管理

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