2008年土地估價師土地估價案例與報告考試真題答案
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試卷四 土地估價案例與報告
一、案例分析題
(一)答題要點及參考答案
1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程
(1) 1999年2月，A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;
(2) 2001年5月，A公司補辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但
性質(zhì)不清;
(3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：
(4) 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：
(5) 2002年5月，縣國土局為A公司補開了出讓金收據(jù)，雖未補簽土地出
讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓;
(6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地。
2.A公司所有土地的四至
(1)東：環(huán)城綠化帶;
(2)南：通城路;
(3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;
(4)北：寰宇電器公司。
3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提
到的)
(1)出讓合同;
(2)出讓金收據(jù);
(3)土地使用權(quán)證;
(4)土地登記檔案。
4.出讓地價內(nèi)涵的要點
(1)時點：2008年6月30日;
(2)用途：工業(yè)用地;
(3)使用年期：43年;
(4)開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”;
(5)土地性質(zhì)：出讓;
(6)容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。
5.7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算
過程
(1)土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價×畝數(shù)
=16×7
= 112(萬元)
(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費市場平均水平×(1+增長
率)×畝數(shù)
=48/12×(1 +10%) ×7
=30.80(萬元)
(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實際支付價×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)
=20÷(17 -4) ×(4+1)
=7.69(萬元)
(4)補償估算式：7畝土地出讓市場價-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費+返還的土
地出讓金
=112 -30.80 +7.69
=150.49(萬元)
(二)答題要點及參考答案
1.錯誤更正如下
(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲;
(2)證件種類：身份證—一法人代碼證;
(3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán);
(4)使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓;
(5)使用年期：36年——40年;
(6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式—一出讓方式。
2.其他登記卡
(1)土地變更登記卡;
(2)土地注銷登記卡;
(3)土地查封登記卡;
(4)土地更正登記卡;
(5)土地抵押登記卡。
3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進行分
攤，不考慮土地歷史用途價值差異)
計算土地轉(zhuǎn)讓價值
土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積×商業(yè)零售部分分攤土地面積
=2454/4908×1532
= 766(萬元)
4.判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個
別因素差異及時間因素)
土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積
=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12
=3033.54(萬元)
二、報告判讀題
(一)答題要點及參考答案
1.估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面
(1)說明方法選擇總的思路;
(2)列出選擇的方法;
(3)說明所選方法的理由：
(4)說明未選方法的理由;
(5)對所選方法基本原理進行介紹。
2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的
因素
(1)估價目的;
(2)估價原則;
(3)估價方法使用的條件;
(4)估價對象的自身情況;
(5)估價對象所在市場狀況。
3.需要對其進行以下幾個方面的分析和考察
(1)基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象;
(2)基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似;
(3)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵);
(4)基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi);
(5)基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好;
(6)估價目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價的特點接近。
4.成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個方面
(1)所有權(quán)的變化;
(2)用途的變化;
(3)開發(fā)程度的變化;
(4)投資集約度的變化;
(5)相對區(qū)位條件的變化。
5.一般包括以下幾方面的內(nèi)容
(1)用途修正;
(2)年期修正;
(3)時間修正;
(4)開發(fā)程度修正;
(5)估價目的修正;
(6)土地容積率修正;
(7)權(quán)益狀況修正。
(二)答題要點及參考答案
1.根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近
法估價的地類
(1)采礦用地;
(2)倉儲用地：
(3)機關(guān)團體：
(4)科教;
(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善;
(6)新聞出版：
(7)文體娛樂：
(8)公共設(shè)施;
(9)公園綠地。
2.依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類
(1)土地補償費;
(2)青苗補償費;
(3)勞動力安置補償費用;
(4)地上物補償;
(5)社會保障。
3.上述案例中，土地取得費的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，從區(qū)片價的特
點簡述可能的原因
(1)征地區(qū)片價不包括青苗補償;
(2)征地區(qū)片價不包括地上物補償;
(3)估價對象人均耕地面積較低;
(4)估價對象土地質(zhì)量較好;
(5)估價對象區(qū)位條件好;
(6)人均收入水平高;
(7)人均生活水平高;
(8)人均社會保障水平高;
(9)區(qū)片價只是實際補償?shù)幕A(chǔ)。
4.土地開發(fā)中可能的單項工程
(1)通路;
(2)通電;
(3)通訊;
(4)供水：
(5)排水：
(6)通氣(暖氣、熱力、燃氣);
(7)土地平整。
5.該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素
(1)工業(yè)區(qū)用地類型;
(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益;
(3)工廠與原料和市場的配合;
(4)道路級別;
(5)過境公路連接狀況;
(6)距火車站的距離;
(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況;
(8)區(qū)域土地利用限制;
(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
(三)參考答案
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序號 |
錯誤點位置 |
錯誤內(nèi)容及原因 |
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l |
2 |
總述內(nèi)容不全，缺少委托方、受托估價方 |
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2 |
|
確定價值錯誤 |
|
3 |
14 -15 |
《中華人民共和國土地管理法》引用錯誤，2004年8月28日該法已經(jīng)修訂 |
|
4 |
27 |
《全國工業(yè)用地出讓最高價標(biāo)準(zhǔn)》錯誤，應(yīng)為《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》 |
|
5 |
40 |
應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》 |
|
6 |
48 |
地價定義不全，缺少土地用途的設(shè)定 |
|
7 |
52 -53 |
土地使用年期設(shè)定錯誤，不該是法定最高使用年期，實際剩余使用年期為 43.2年 |
|
8 |
61一62 |
估價結(jié)果表述不全，缺少土地單價 |
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9 |
75 |
報告撰寫的依據(jù)不準(zhǔn)確，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 |
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10 |
79 |
土地估價技術(shù)報告提交對象錯誤，提供給委托方僅為土地估價報告，土地估價 技術(shù)報告不提供給委托方 |
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11 |
84 |
應(yīng)為估價機構(gòu)不負責(zé)核實錯誤 |
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12 |
88 |
缺少估價師簽字，至少要兩名土地估價師簽字 |
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13 |
97 |
土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)利人登記信息 |
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14 |
117 |
標(biāo)題名稱不符，應(yīng)為地價影響因素分析 |
|
15 |
119 |
區(qū)域因素分析缺項，還應(yīng)包括通氣，公共配套設(shè)施等內(nèi)容 |
|
16 |
130 |
估價原則不全，缺合法原則、運用假設(shè)開發(fā)法需要最有效利用原則 |
續(xù)表
|
序號 |
錯誤點位置 |
錯誤內(nèi)容及原因 |
|
17 |
139 |
方法選擇錯誤，辦公樓具有收益性，不適宜運用成本逼近法 |
|
18 |
153 |
公式不正確 |
|
19 |
158 |
公式錯誤，分子分母顛倒了，B應(yīng)為估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)／比較實例交 易期日地價指數(shù) |
|
20 |
163～164 |
比較案例描述缺項：土地用途內(nèi)涵是否一致未作說明，位置沒有說明 |
|
21 |
182 - 183 |
地價指數(shù)確定不清：未對地價指數(shù)的基準(zhǔn)日期進行說明，地價增長缺依據(jù) |
|
22 |
187 最新資訊
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