2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)資料(7)

　　(2)房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。

　　間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

　　4. 房地產(chǎn)投資的特性

　　(1)位置固定性或不可移動(dòng)性

　　位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。

　　(2)壽命周期長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;

　　自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

　　應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應(yīng)性

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。

　　由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。

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