2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料(16)

　　三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析(掌握)

　　1.設(shè)備有形磨損

　　設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。

　　2.設(shè)備無形磨損

　　設(shè)備無形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

　　3.設(shè)備磨損的補(bǔ)償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。

　　設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。

　　設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

　　4.設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

　　①設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命;

　�、谠O(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量;

　　③只比較設(shè)備的費(fèi)用;

　�、茉O(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。

　　5.設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法與動(dòng)態(tài)計(jì)算方法

　　6.物業(yè)管理中的設(shè)備更新

　�、俨粫�(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新;

　�、谀芴嵘�物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　投資，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

　　成本包括：開發(fā)項(xiàng)目總投資;開發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營成本;期間費(fèi)用。

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