2012物業(yè)經(jīng)營管理輔導之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(3)

　　三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標和原則$lesson$

　　無論何種原因形成的不良資產(chǎn)都表現(xiàn)為共同的特征，即銀行貨幣資金運動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務人以物抵債或資產(chǎn)重組等實物資金運動方式。

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標

　　不良物業(yè)資產(chǎn)處置有多重目標。如美國為解決儲貸機構(gòu)的不良資產(chǎn)，成立了重組信托公司(RTC)，其目標有三：一是在清理破產(chǎn)儲貸機構(gòu)資產(chǎn)的過程中，爭取最高的凈現(xiàn)值回報;二是盡量減少資產(chǎn)清算對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響;三是盡量增加對中低收入者的住房供應量。

　　我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。在力求實現(xiàn)主要目標的同時，還需要兼顧以下目標：在較短的時間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)進行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系等。

　　在不良資產(chǎn)處置過程中，各項目標有時存在著沖突，需要決策時加以權(quán)衡。如美國RTC公司最初以追求最高收益為目標，資產(chǎn)處理速度很慢。如RTC主席指出，按當時的處置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任務。因此，近年來RTC公司以處理速度作為重要的因素，保證了RTC在5年內(nèi)處理完所有的不良資產(chǎn)?？梢?，在資產(chǎn)處置過程中要制定切合實際的經(jīng)營方針，妥善協(xié)調(diào)各個目標之間的矛盾，只有在主要目標和次要目標之間做出合理的妥協(xié)，才能保證主要目標的實現(xiàn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則

　　不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中應遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。處置不良資產(chǎn)在我國是一項全新的業(yè)務，要在短時間內(nèi)取得成效，必須在組織管理模式、規(guī)章制度建設(shè)、業(yè)務創(chuàng)新和研究工作、市場和人才的培養(yǎng)等方面以項目實踐為依據(jù)，緊緊盯住項目不放，在項目實踐中逐步實現(xiàn)處置的各項目標。其次，要先易后難、先大后小。在幾個目標發(fā)生沖突時，必須較好地進行平衡，算大賬，算機會成本賬，善于把握和利用市場機會。對資產(chǎn)數(shù)量大、具有典型性、品質(zhì)相對較好、適宜于批量處理的不良物業(yè)資產(chǎn)，要優(yōu)先處置，保證短時間內(nèi)取得較大的成效。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。對不同的不良資產(chǎn)要有針對性地采用不同的技術(shù)方法，注重方法的創(chuàng)新性和適應性。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。從國際經(jīng)驗來看，要處理巨額不良資產(chǎn)，必須借助國內(nèi)國際的專業(yè)公司，依靠國內(nèi)外市場，吸引眾多的投資者。這樣可以充分利用社會各方面的力量，提高資產(chǎn)處置效益和效率，促進處置市場的發(fā)育。

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