物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試輔導(dǎo)資料:成本估價(jià)法

　　成本估價(jià)法$lesson$

　　以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。采用成本估價(jià)法求得的價(jià)格，通常稱為積算價(jià)格。

　　(一)成本估價(jià)法基本公式

　　1?新開發(fā)土地

　　新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地費(fèi)用+開發(fā)土地所需費(fèi)用+正常利稅。

　　2?新建房地產(chǎn)

　　新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅

　　3?舊有房地產(chǎn)

　　舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值一基建物折舊。

　　(二)估價(jià)步驟

　　1?基地估價(jià)

　　以該基地的最佳用途來(lái)估算其價(jià)格的。

　　2?建筑物重置成本估價(jià)

　　1)指數(shù)調(diào)整法

　　在原房屋建筑造價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)和現(xiàn)在的建設(shè)工作費(fèi)率，評(píng)估房屋的量置價(jià)。

　　2)單價(jià)調(diào)整法

　　按照房屋建安工程的工程量，乘以工程單價(jià)得到重置價(jià)的方法

　　(1)單價(jià)的選取及調(diào)整

　　以勘估標(biāo)的物主體結(jié)構(gòu)和大部份裝修項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)相符為準(zhǔn)，而兩者相差異的部份再行調(diào)節(jié)，一般調(diào)節(jié)有以下內(nèi)容：

　　(三)成本估價(jià)的實(shí)施方法

　　1?直接成本與間接成本計(jì)算法

　　1)直接成本

　　直接消耗于該建筑物的材料、人工等成本支出，如人工費(fèi)、材料設(shè)備費(fèi)、建筑承包企業(yè)的管理費(fèi)與利潤(rùn)等。

　　2)間接成本

　　用于物業(yè)建設(shè)開發(fā)支出的成本費(fèi)用。如拆遷安置、前期工程成本、咨詢服務(wù)費(fèi)、長(zhǎng)期融資費(fèi)用等。

　　3)投資經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　視市場(chǎng)情況變化，當(dāng)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)低于重置成本時(shí)，就不可再考慮利潤(rùn)因素。

　　2?指數(shù)法

　　以物業(yè)基期價(jià)成本為基礎(chǔ)，按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，推算物業(yè)現(xiàn)時(shí)價(jià)格的計(jì)算方法。其指數(shù)的選擇一般是選擇同類物業(yè)商品的物價(jià)指數(shù)。

　　3?單位比較法

　　估價(jià)人員應(yīng)以相似建筑物來(lái)計(jì)算單位成本，根據(jù)建造期與估價(jià)期之間的成本變動(dòng)對(duì)單位成本進(jìn)行時(shí)日調(diào)整。

　　4?面積比較法

　　應(yīng)用通行的標(biāo)準(zhǔn)定額成本作單位成本，再考慮該物業(yè)面積的數(shù)量來(lái)估算該項(xiàng)成本的方法。

　　(四)折舊額估算

　　估價(jià)的折舊不必考慮如何系統(tǒng)地把折舊額推到各財(cái)政年度，而只要對(duì)各種因素所造成的物業(yè)貶值作出總的估價(jià)。影響物業(yè)折舊的因素很多。大致可歸納為物理的，功能的，與經(jīng)濟(jì)的三大類。估價(jià)人員要對(duì)所有因素造成的結(jié)果進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，綜合分析。推算出折舊額。

　　常用的折舊估價(jià)法有下列幾種。

　　1?定額法

　　2?定率法

　　3?年數(shù)合計(jì)法

　?、俜课輰痈哒{(diào)節(jié)

　　標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的測(cè)算以層高3米為依據(jù)，增減的幅度以每超高或高10厘米相應(yīng)增加或減少造價(jià)的2%。

　　②墻體折減

　　折減分眾墻和借墻兩種。

　　借墻占房屋外墻體1/4～1/2，折減率為10～20%

　　1/2～3/4，折減率為20～30%

　　眾墻占房屋外圍墻體1/3～1/2，折減率為5%。

　　③材料換算

　　當(dāng)勘估物業(yè)局部裝修情況與選取的標(biāo)準(zhǔn)單位造價(jià)規(guī)定不同時(shí)，可根據(jù)單項(xiàng)材料的價(jià)格進(jìn)行局部材料換算。

　　單項(xiàng)材料換算=(實(shí)際使用材料單價(jià)-標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)材料)×換算量

　　(2)水電裝備

　　水電設(shè)備要根據(jù)實(shí)際情況，獨(dú)立評(píng)估，為方便計(jì)算，可按照水電裝備設(shè)施的完善程度，將水電造價(jià)分為若干等級(jí)，測(cè)算出每平方米的單位造價(jià)。按房屋建筑面積計(jì)算水電造價(jià)。

　　水電造價(jià)=建筑面積×水電單位造價(jià)

　　房屋重置價(jià)的評(píng)估公式綜合

　　建筑物重置價(jià)=建筑面積×建筑單價(jià)×(1±比差率)+材料換算+水電費(fèi)用。

　　3?折舊估算

　　根據(jù)建筑物的樓齡，完好程度等估算其折舊額，從而得出該建筑物的實(shí)際現(xiàn)值。

　　4?土地改良成本估計(jì)

　　估算土地的平整、筑路、造景等費(fèi)用。

　　5?綜合計(jì)算

　　將上述各項(xiàng)估價(jià)結(jié)果統(tǒng)計(jì)匯總，得出評(píng)價(jià)公式

　　建筑物重置價(jià)=建筑面積×建筑單價(jià)×(1±比差率)×材料換算×水電費(fèi)×折舊率×改良成本估價(jià)。

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