2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法11

　　二、業(yè)主公約制度$lesson$

　　★★★業(yè)主公約：

　　由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效效調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件;業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能授權物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。

　　★★★業(yè)主公約的主要內容：

　　1、有關物業(yè)的使用、維護、管理;

　　2、業(yè)主的共同利益;

　　3、業(yè)主應當履行的義務;

　　4、違反公約應當承擔的責任。

　　★業(yè)主公約的效力(備案即生效)：業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力;業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主簽字承諾。但是應注意以下兩點： 1。業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生效力;2。業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。

　　★★業(yè)主臨時公約(首位買房人承諾即生效)建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)和使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主臨時公約制定的主體：建設單位;

　　業(yè)主公約制定的時間：建設單位銷售物業(yè)之前。

　　相關主體的法律義務：1.建設單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權利;2.建設單位對業(yè)主臨時公約的明示和說明義務;3.物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務(物業(yè)買受人簽字確認后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據(jù))。

　　★★★業(yè)主臨時公約的主要內容：

　　1.物業(yè)的自然情況與權屬情況;

　　2.業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則：(1).遵守相鄰權的規(guī)定;(2).遵守房屋裝飾裝修規(guī)定;(3)共用部位共用設施設備的使用規(guī)定;(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。

　　3.維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則：(1)。物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應當相互配合與協(xié)助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護;(3).保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理(建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任，如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業(yè)主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔)

　　4.涉及業(yè)主共同利益的事項：(1)。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權利;(2)。業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務費用;(3)利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的約定。

　　5.違約責任：(1)。業(yè)主違反關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟;(2)。業(yè)主違反關于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設單位未能履行臨時公約約定的義務的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。

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