2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法18

　　★★土地使用權(quán)的處理原則 房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致$lesson$

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件：1.按照出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(錢合證);2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件(預(yù)售);3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋己經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(現(xiàn)售)。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。同時(shí)，對(duì)受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn)，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策，由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，轉(zhuǎn)讓收益中的土地收前益上繳國(guó)家或者作其他處理。

　　2.可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目;私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;按照國(guó)務(wù)住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除己經(jīng)繳納的土地收益。

　　★★房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓全同;(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　★禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定：

　　1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓;2。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn);3。依法收回土地使用權(quán)的;4。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;5。權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　★★★商品房預(yù)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購(gòu)人，由商品預(yù)購(gòu)人支付購(gòu)房定金或房?jī)r(jià)款的行為。目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。

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