2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習方法39

　　★房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地規(guī)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。$lesson$

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當遵循的制度：○1必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地(用地條件);○2房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%(資本金要求);○3項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施(建設(shè)順序);○4房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)(限止圈地);○5轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時轉(zhuǎn)讓和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案(限止炒地);○6轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人(保護被拆遷人);○7房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標準和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔開發(fā)項目的質(zhì)量責任(質(zhì)量控制);○8房地產(chǎn)開項目竣工驗收合格后方可交付使用(質(zhì)量控制)。

　　★建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件：1.己經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù);2.在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，己經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.施工場地己經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求;4.己經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標的工程沒有招標，應(yīng)該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效;5.有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件己按規(guī)定進行了審查;6.有保證工程質(zhì)量的安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);7.按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程己委托監(jiān)理;8.建設(shè)資金己經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設(shè)單位應(yīng)當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

　　★建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當承擔的義務(wù)和責任：1.建設(shè)單位應(yīng)當依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進行招標，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包;2.建設(shè)單位應(yīng)當向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準確、齊全的建設(shè)工程原始資料;3.建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù);4.建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標準，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備;5.涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當在施式前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案;沒有設(shè)計方案的，不得施工。

　　★★工程竣工驗收備案制度 (開發(fā)、竣工、驗收己列入取消的行政許可之列)建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。提交以下文件：1.工程竣工驗收備案表;2.工程竣工驗收報告;3.法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件;4.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;5.法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

　　★房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　★房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式：有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓(繼承和贈與);其他方式：以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的。