2011年物業(yè)管理師考試制度與政策復(fù)習(xí)資料(5)

　　物業(yè)管理招標(biāo)書

　　招標(biāo)書是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點(diǎn)的權(quán)威性文件，政策性強(qiáng)，要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招標(biāo)書主要包括四個(gè)方面：

　　(一)目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況

　　1.工程概況。

　　包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺(tái)數(shù)與型號(hào)等。

　　2.主要設(shè)備設(shè)施介紹。

　　包括配電系統(tǒng)(總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機(jī)數(shù)據(jù))、給排水系統(tǒng)(蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水)

　　3.提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)圖和竣工圖紙目錄(圖紙附件)。

　　(二)物業(yè)管理內(nèi)容

　　1.房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理;

　　2.公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理;

　　3.公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn);

　　4.公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理;

　　5.安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理;

　　6.公建配套設(shè)施(便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)場(chǎng)所)的運(yùn)營(yíng)管理;

　　7.樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理;

　　8.交通、車輛行駛和停泊管理;

　　9.物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理;

　　10.社區(qū)文化的開展;

　　11.法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。

　　(三)有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明

　　1、物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明。包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

　　1)物業(yè)管理范圍。指目標(biāo)物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)。中標(biāo)企業(yè)根據(jù)政府制定的當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對(duì)上述區(qū)域及物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說(shuō)明。

　　2)管理期限與前期介入。應(yīng)明確中標(biāo)企業(yè)管理期限(一般三年或五年)及起止日期。還應(yīng)明確定標(biāo)后中標(biāo)企業(yè)何時(shí)開始介入前期管理，項(xiàng)目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應(yīng)付的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)在中標(biāo)后一個(gè)固定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽定。

　　3)物業(yè)管理用房。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說(shuō)明管理用房面積、位置以及使用過(guò)程中的房租等情況。

　　4)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是招投標(biāo)關(guān)鍵項(xiàng)目。應(yīng)說(shuō)明管理費(fèi)大致范圍或由投標(biāo)企業(yè)自行測(cè)算，說(shuō)明此項(xiàng)內(nèi)容的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。最終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中的報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

　　5)公用水電費(fèi)。包括共用機(jī)電設(shè)備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費(fèi)是否另行撥付或在物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算中體現(xiàn)，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應(yīng)明確說(shuō)明。

　　6)清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)。應(yīng)說(shuō)明此項(xiàng)服務(wù)的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費(fèi)用也應(yīng)列明。

　　7)物業(yè)管理酬金。一般按每年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總收入的10%計(jì)提。

　　8)機(jī)動(dòng)車輛管理。說(shuō)明管轄區(qū)域機(jī)動(dòng)車輛出入口、停車場(chǎng)安排及停車收費(fèi)方面基本要求。

　　9)維修資金。此項(xiàng)直接關(guān)系到物業(yè)管理預(yù)算和管理公司責(zé)任、義務(wù)，要明確說(shuō)明，包括重大維修改造的資金安排，設(shè)備設(shè)施維修安排、維修資金收支要點(diǎn)以及房屋、設(shè)備保修期內(nèi)的保修費(fèi)責(zé)任單位等。

　　10)商業(yè)用房。說(shuō)明位置、面積、房租標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)歸屬、裝修檔次等。

　　11)開辦費(fèi)問(wèn)題。說(shuō)明物業(yè)管理前期費(fèi)用、開辦費(fèi)用的安排意見。

　　12)員工宿舍及食堂。應(yīng)說(shuō)明過(guò)度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

　　13)關(guān)于裝修管理要求。說(shuō)明目標(biāo)物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

　　14)管理目標(biāo)及獎(jiǎng)懲辦法。招標(biāo)方對(duì)管理目標(biāo)的要求要明確提出，如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內(nèi)達(dá)到建設(shè)部何等級(jí)別的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)等?？梢砸笾袠?biāo)單位交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。如達(dá)不到管理目標(biāo)，可以少退或不退抵押金，如達(dá)到目標(biāo)，可以另行獎(jiǎng)勵(lì)。風(fēng)險(xiǎn)抵押金在管理期結(jié)束時(shí)應(yīng)按同期銀行利率一并歸還本息。

　　15)其它事項(xiàng)說(shuō)明。如各類標(biāo)識(shí)、道閘、崗?fù)?、垃圾收集與中轉(zhuǎn)、大門、宣傳欄等一般應(yīng)由建設(shè)單位配齊。中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中承諾的其它添置設(shè)施由投標(biāo)企業(yè)投資、落實(shí)。

　　(四)標(biāo)書、企業(yè)信譽(yù)、現(xiàn)場(chǎng)答辯項(xiàng)目

　　1、標(biāo)書的項(xiàng)目及要求

　　1)投標(biāo)人情況。

　　2)目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃。應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標(biāo)、 價(jià)格定位、實(shí)施措施等

　　3)組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及人員培訓(xùn)、管理。

　　4)管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備情況以入管理用房安排

　　5)管理規(guī)章制度(只列目錄)和物業(yè)檔案資料的管理。

　　6)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施。

　　?房屋及配套設(shè)施完好率

　　?房屋零修、急修及時(shí)率

　　?維修工程質(zhì)量合格率及回訪率

　　?綠化完好率

　　?清潔、保潔率

　　?停車場(chǎng)完好率

　　?公共設(shè)施設(shè)備完好率

　　?主要機(jī)電設(shè)備完好率

　　?治安案件發(fā)生率

　　?火災(zāi)發(fā)生率

　　?有效投訴率與處理率

　　?管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率

　　?維修服務(wù)回訪率

　　?業(yè)主滿意率

　　?其它有關(guān)指標(biāo)

　　7)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、管理費(fèi)和管理酬金標(biāo)準(zhǔn)。

　　8)日常物業(yè)管理。應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、專項(xiàng)維修資金使用以及公共設(shè)施管理等。

　　9)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理。包括日常維修計(jì)劃、應(yīng)急搶修方案、節(jié)能降耗措施等。

　　10)便民服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)

　　以上十個(gè)項(xiàng)目要求逐一列舉，體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平

　　2、企業(yè)信譽(yù)考評(píng)項(xiàng)目

　　主要由投標(biāo)人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查兩個(gè)方面。投標(biāo)人情況包括管理規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、管理機(jī)制、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等;服務(wù)質(zhì)量調(diào)查應(yīng)爭(zhēng)取靈活多樣方式，實(shí)事求事地掌握投標(biāo)人物業(yè)管理真實(shí)水平。

　　3、現(xiàn)場(chǎng)答辯考評(píng)項(xiàng)目

　　一般要求投標(biāo)企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標(biāo)書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過(guò)15分鐘，答辯時(shí)間控制15-25分鐘之內(nèi)。

　　4、總體評(píng)分說(shuō)明

　　標(biāo)書評(píng)分時(shí)去掉最高分和最低分，信譽(yù)分和答辯分一般直接取平均分。三項(xiàng)內(nèi)容的權(quán)重可按8：1：1或7：1.5：1.5.近期有些可招標(biāo)單位為了增大投標(biāo)企業(yè)實(shí)際管理水平的考評(píng)分量，將權(quán)重調(diào)整為7：2：1或6：2：2。

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