2011年物業(yè)管理師考試制度與政策復(fù)習(xí)資料(13)

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容： $lesson$

　　1.物業(yè)基本情況

　　物業(yè)基本情況中，要描述物業(yè)類型、位置面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。

　　2.委托服務(wù)事項(xiàng)

　　委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。主要包括：

　　(1)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

　　(2)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。

　　(3)市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場(chǎng)等。

　　(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)的美女編輯們

　　(5)附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所等。

　　(6)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。

　　(7)交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場(chǎng)管理和車輛進(jìn)出管理。通常情況下，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

　　(8)維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

　　(9)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的安全、垃圾處理等管理工作。

　　(10)專項(xiàng)維修基金的代管服務(wù)。

　　(11)物業(yè)檔案資料的管理。包括與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

　　(12)其他委托事項(xiàng)。

　　3.雙方的權(quán)利義務(wù)

　　合同雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)約定的越明晰，合同的履行就越簡(jiǎn)單，發(fā)生糾紛的概率也要小很多。

　　4.物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)

　　服務(wù)質(zhì)量是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。目前國(guó)家正在推行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人可以參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來約定服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量來約定相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。

　　5.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用

　　服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主為獲取物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)而支付的費(fèi)用，包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式，有包干制和酬金制兩種形式。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。

　　6.專項(xiàng)維修基金的管理和使用

　　目前，專項(xiàng)維修基金主要是針對(duì)住宅物業(yè)而言的。專項(xiàng)維修基金對(duì)于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)于物業(yè)的保值增值，具有非常重要的意義。對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域而言，專項(xiàng)維修基金總量是一個(gè)不小的金額。從產(chǎn)權(quán)上講，專項(xiàng)維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，在實(shí)踐上，專項(xiàng)維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修基金的作用，需要當(dāng)事人在國(guó)家規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)專項(xiàng)維修基金的管理和使用規(guī)則、程序等作出具體約定。

　　7.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的前提條件。當(dāng)事人需按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在合同中對(duì)物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問題予以細(xì)化。

　　8.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

　　對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，以及居住物業(yè)中的經(jīng)營(yíng)性房屋或設(shè)施，如商業(yè)鋪面、停車場(chǎng)等，合同雙方要明確委托服務(wù)的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。采集者退散

　　9.委托服務(wù)期限

　　物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長(zhǎng)期限內(nèi)履行的合同，當(dāng)事人需要對(duì)合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。

　　10.違約責(zé)任

　　違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同，依照法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任是促使當(dāng)事人履行合同義務(wù)，使守約人免受或少受損失的法律措施，也是保證物業(yè)服務(wù)合同履行的主要條款，對(duì)當(dāng)事人的利益關(guān)系重大，應(yīng)當(dāng)予以明確。

　　合同法及其他相關(guān)法律法規(guī)對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細(xì)，但是法律的規(guī)定比較原則，難以面面俱到;物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當(dāng)事人的特殊需要，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對(duì)違約責(zé)任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計(jì)算方法、賠償范圍等。

　　此外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)載明雙方當(dāng)事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭(zhēng)議的方法以及當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容與物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容類似，包括物業(yè)基本情況描述與物業(yè)服務(wù)范圍界定、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用及其計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理、物業(yè)的承接驗(yàn)收、物業(yè)使用與維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任和其他事項(xiàng)。

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