2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料(12)

　　物業(yè)裝飾裝修管理流程 $lesson$

　　裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。

　　(一)流程示意圖

　　裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。

　　(二)流程分述

　　1.備齊資料

　　資料的準(zhǔn)備由業(yè)主(或物業(yè)使用人)和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

　　2.物業(yè)裝飾裝修申報(bào)

　　用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報(bào)登記表。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。

　　物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請明確無誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報(bào)登記表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。

　　3.物業(yè)裝飾裝修登記

　　物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時(shí)，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

　　物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個(gè)工作日)內(nèi)完成登記工作;超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門。

　　物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記，

　　(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的;

　　(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的;

　　(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的;

　　(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的;

　　(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的;

　　(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的;

　　(7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的;

　　(8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的;

　　(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

　　在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;

　　(2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;

　　(3)允許施工的時(shí)間;

　　(4)廢棄物的清運(yùn)與處置;

　　(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;

　　(6)禁止行為和注意事項(xiàng);

　　(7)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(8)違約責(zé)任;

　　(9)其他需要約定的事項(xiàng)。

　　5.辦理開工的一般手續(xù)

　　(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi);

　　(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等;

　　(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

　　6.施工

　　物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。

　　物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止;已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。

　　7.驗(yàn)收

　　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請城市管理

　　有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

　　裝修申報(bào)登記表(示例)

　　[案例]

　　某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。

　　[案例分析]

　　此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報(bào)登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置;第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實(shí)而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況;其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào);再次，應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。

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