2011年物業(yè)管理師考試管理實務復習資料(18)

　　物業(yè)管理風險的內容 $lesson$

　　(一)早期介入的風險

　　早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業(yè)服務咨詢的風險。

　　1.項目接管的不確定性帶來的風險

　　2.專業(yè)服務咨詢的風險

　　(二)前期物業(yè)管理的風險

　　前期物業(yè)管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面：

　　1.合同期限

　　根據《合同法》第四十五條規(guī)定：

　　“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效”，前期物業(yè)服務合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。

　　2.合同訂立的風險

　　建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能會將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔的風險轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經營的維持。

　　3.合同執(zhí)行的風險

　　前期物業(yè)服務合同是具有委托性質的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結果，但在業(yè)主人住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)服務合同的訂立方式、合同部分條款和內容不認同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　(三)日常物業(yè)管理的風險

　　日常物業(yè)管理的風險包括兩個方面：一是業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中存在的風險;二是物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險。

　　1.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務中發(fā)生的風險

　　(1)物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險

　　(2)物業(yè)使用帶來的風險

　　在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等，是難以確定責任人的;或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔一定的法律責任風險。

　　(3)法律概念不清導致的風險

　　業(yè)主(或物業(yè)使用人)往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或物業(yè)使用人)糾紛增加，承擔額外責任。

　　2.物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險

　　(1)管理費收繳風險

　　(2)替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風險

　　(3)管理項目外包存在的風險

　　在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，潛在和不確定的因素存在所帶來的風險。

　　(4)物業(yè)管理員工服務存在的風險

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。

　　(5)公共媒體在宣傳報道中的輿論風險

　　在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當和與各方溝通不及時等，均有可能導致物業(yè)管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)管理企業(yè)帶來經濟上的損失。

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