物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)管理條例(5)

　　(五)第五章　物業(yè)的使用與維護(hù) $lesson$

　　本章共7條，對物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。

　　在物業(yè)的使用和維護(hù)中，各方面反映比較強(qiáng)烈的問題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當(dāng)，會侵犯多個業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實踐中，由于此類問題處理不當(dāng)造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴(yán)重的還造成居民生命財產(chǎn)損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業(yè)管理活動的正常開展，又事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財產(chǎn)安全。

　　針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴(yán)格限制。

　　針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應(yīng)的程序，強(qiáng)化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。

　　為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務(wù)。

　　物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關(guān)重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。

　　為了消除安全隱患，維護(hù)公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責(zé)任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù)，同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)，以確保物業(yè)安全。

　　本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。

　　(六)第六章　法律責(zé)任

　　法律責(zé)任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當(dāng)包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責(zé)任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強(qiáng)制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責(zé)任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)就形同虛設(shè)。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責(zé)任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實施具有非常重要的現(xiàn)實意義。

　　法律責(zé)任，又稱違法責(zé)任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機(jī)關(guān)和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔(dān)法律責(zé)任的核心要件。第三，法律責(zé)任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負(fù)擔(dān)。第四，法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機(jī)關(guān)依法予以追究。

　　法律責(zé)任不同于其他社會責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，法律責(zé)任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為，就談不上法律責(zé)任。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也不相同。

　　第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責(zé)任是一種強(qiáng)制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。

　　第三，它具有國家強(qiáng)制性。法律責(zé)任是以國家強(qiáng)制力為后盾的。所謂國家強(qiáng)制力，是指國家司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有權(quán)采取的，能夠迫使違法行為人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力。其他責(zé)任，如道德責(zé)任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進(jìn)行，不能通過國家強(qiáng)制力保證執(zhí)行。

　　第四，它是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實施的。對違法行為追究法律責(zé)任，實施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)，主要是國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)國家行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行，其他任何組織和個人均無權(quán)進(jìn)行。

　　《條例》的法律責(zé)任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面。《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時，對行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。

　　以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是《條例》中法律責(zé)任設(shè)計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)條件下國家行政管理的新理念。國家行政機(jī)關(guān)由直接的干預(yù)者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責(zé)任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負(fù)責(zé)。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

　　(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動，不適用《條例》的規(guī)定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業(yè)管理是一項關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時，在《條例》頒布之前，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都頒布了相應(yīng)的地方法規(guī)或者規(guī)章以規(guī)范本地方的物業(yè)管理活動，《條例》公布以后，這些地方法規(guī)和規(guī)章中存在的與《條例》不相符的規(guī)定都必須作相應(yīng)的修改。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

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