物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理(1)

　　這里提出的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概念，僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不包括基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)和僅針對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容，并入房地產(chǎn)市場一節(jié)統(tǒng)一闡述，本節(jié)不做介紹。 $lesson$

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須依法設(shè)立。

　　(一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格

　　企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)客觀情況和實(shí)際需要，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》要求的以下條件：

　　(1)有100萬元以上的注冊資本;

　　(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

　　上述條件是針對全國基本情況提出的要求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

　　企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為4個(gè)資質(zhì)等級：

　　一級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于5000萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬m2以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額

　　(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積15萬m2以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于4人;

　　(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　二級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于2000萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬m2以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額

　　(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積10萬m2以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于3人;

　　(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　三級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于800萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;

　　(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬m2以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人;

　　(6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱;

　　(7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(8)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　四級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于100萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;

　　(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人;

　　(5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;

　　(6)商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(7)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　(二)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗(yàn)資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同;

　　(6)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護(hù)市場的有序競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。

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